Refinanzierungsleitfaden
Eine Umschuldung ersetzt eine bestehende Hypothek durch ein neues Darlehen. Ein niedrigerer Zinssatz kann Zinsen reduzieren, aber das Ergebnis hängt auch von der neuen Laufzeit, finanzierten oder sofortigen Kosten, Punkten, Barauszahlung und davon ab, wie lange das Darlehen behalten wird. Dieser Rechner verwendet vollständige monatliche Zeitpläne, damit der Vergleich nicht allein auf die neue Zahlung reduziert wird.
Für nahegelegene Planungsprüfungen vergleichen Sie die Hypothekenrechner, Tilgungsrechner, Hauskauf-Budgetrechner, Eigenkapitalrechner und Schulden-Einkommens-Rechner.
Methodik und Annahmen der Refinanzierungsberechnung
Für jedes Szenario wendet der Rechner die Standardformel zur Festzinsrate auf einen monatlichen Zahlungsplan an. Jede Zeile berechnet die Zinsen auf den Anfangssaldo, zieht die geplante Rate ab, deckelt die letzte Zahlung auf die verbleibende Restschuld und übernimmt diese als neuen Anfangssaldo. Die neue Kreditsumme entspricht dem aktuellen Saldo plus finanzierten Abschlusskosten und Barauszahlung; Punkte werden als Prozentsatz dieser neuen Summe berechnet und zählen als Vorabkosten. Die Horizontansicht vergleicht gezahlte Raten zuzüglich verbleibender Restschuld zum gewählten Monat, wobei ggf. Vorabkosten auf der Refinanzierungsseite addiert werden.
- Aktueller Darlehenssaldo
- Der ausstehende Kapitalbetrag des bestehenden Hypothekendarlehens. Er ist der Startsaldo für den Weiterlauf-Plan und die Basis für den neuen Darlehensbetrag.
- Aktueller Zinssatz
- Der jährliche Zinssatz des bestehenden Kredits. Der Rechner wandelt ihn für jede Amortisationszeile in einen monatlichen Zins um; ein Zinssatz von null wird separat behandelt.
- Verbleibende Laufzeit
- Die verbleibende Anzahl der Jahre im aktuellen Tilgungsplan. Sie wird mit der neuen Laufzeit verglichen, um zu zeigen, ob die Tilgung früher oder später erfolgt.
- Neuer Zinssatz
- Der vorgeschlagene jährliche Zinssatz für die Umschuldung. Er wird unabhängig von Punkten eingegeben, da Punkte den angegebenen Zinssatz nicht automatisch verändern.
- Neue Laufzeit
- Die Jahre im vorgeschlagenen Tilgungsplan. Ein Neustart mit einer längeren Laufzeit kann die Rate senken, verlängert aber den Zeitraum, in dem Zinsen anfallen.
- Abschlusskosten
- Gebühren und Kosten, die mit dem Ersatz der Hypothek verbunden sind, z. B. für Kreditgeber, Grundbuch, Bewertung, Staat und vorab gezahlte Posten. Die genauen Kategorien variieren je nach Markt und Angebot.
- Finanzierte Abschlusskosten
- Kosten, die auf die neue Kreditsumme aufgeschlagen werden. Sie sind einmal im neuen Tilgungsplan enthalten, anstatt erneut als Vorabkosten berechnet zu werden.
- Vorabkosten der Umschuldung
- Kosten, die außerhalb der neuen Kreditsumme gezahlt werden. Sie werden auf der Umschuldungsseite des Gesamt- und Zeitraumvergleichs hinzugefügt.
- Punkte
- Eine Vorauszahlung des Kreditgebers, ausgedrückt als Prozentsatz des neuen Kreditbetrags. Der Begriff wird in Hypothekenpreisrichtlinien der CFPB und anderer Verbraucher-Finanzbehörden verwendet.
- Barauszahlung
- Zusätzliche Kreditaufnahme über den durch die Umschuldung ersetzten Betrag hinaus. Sie wird separat von den Umschuldungskosten ausgewiesen, da es sich um erhaltenes Bargeld und nicht um eine Gebühr handelt.
- Änderung der monatlichen Rate
- Die neue erforderliche Tilgungs- und Zinsrate abzüglich der aktuell geplanten Rate. Die Seite verwendet neutrale Formulierungen für Erhöhung, Senkung oder unverändert.
- Amortisationspunkt
- Bei Vorabkosten mit einer niedrigeren neuen Rate entspricht er den Vorabkosten geteilt durch die monatliche Ersparnis. Finanzierte Kosten werden anhand eines kumulativen Abflussvergleichs berechnet und haben eventuell keinen Schnittpunkt.
- Zinsdifferenz
- Noch verbleibende Zinsen aus dem aktuellen Plan minus den Zinsen des neuen Kredits in beiden vollständigen Tilgungsplänen. Die Differenz wird nicht aus der monatlichen Ratenänderung abgeleitet.
- Gesamtkostenunterschied
- Aktuell verbleibende geplante Zahlungen minus Umschuldungszahlungen und anfallende Vorabkosten. Finanzierte Kosten sind bereits in den Umschuldungszahlungen enthalten, um eine Doppelerfassung zu vermeiden.
So interpretieren Sie den Vergleich
Die Änderung der Monatsrate beschreibt den Zahlungsstrom, während der Zinsunterschied die Kreditkosten über den vollständigen Zeitplan angibt. Die Gesamtkostendifferenz umfasst geplante Zahlungen und Vorabkosten, zählt jedoch keine finanzierten Kosten doppelt. Eine niedrigere Rate kann bei längerer Laufzeit dennoch teurer sein; eine höhere Rate kann bei kürzerer Laufzeit trotzdem zu Zinsersparnis führen.
Praktische Prüfungen vor dem Handeln
Prüfen Sie das Darlehensangebot des Kreditgebers, Vorfälligkeitsregeln, Änderungen im Treuhandkonto, Steuern, Versicherungen, Punkte, Bewertungskosten und das benötigte Bargeld bei Abschluss. Fragen Sie sich, wie lange Sie das Darlehen behalten möchten, und vergleichen Sie das Ergebnis für diesen Zeitraum. Ein Rechner kann die Berechtigung, die Verfügbarkeit des Zinssatzes, den Immobilienwert oder die genauen Gebühren in Ihrem Angebot nicht überprüfen.
Anerkannte Ressourcen zur Umschuldung
Das Consumer Financial Protection Bureau erklärt die Bedingungen der Hypothekenumschuldung in seinen wichtigsten Hypothekenbegriffen, behandelt zu berücksichtigende Fragen in seinem Sollte ich umschulden? Leitfaden und beschreibt übliche Gebühren in seiner Leitfaden zu Abschlusskosten.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Break-Even-Punkt bei der Umschuldung?
Wenn die Kosten im Voraus bezahlt werden und die neue Rate niedriger ist, ist der traditionelle Break-Even die Vorauszahlungskosten geteilt durch die monatliche Reduzierung der Rate. Werden die Kosten finanziert oder ist die Rate nicht niedriger, betrachten Sie stattdessen die kumulierten, Zins-, Gesamtkosten- und Tilgungsvergleiche.
Wie viel niedriger sollte mein Umschuldungszins sein?
Es gibt keine allgemein gültige Mindestsenkung. Einsparungen hängen von Restschuld, verbleibender Laufzeit, neuer Laufzeit, Zinssatz, Kosten, Punkten, Auszahlung und Dauer der Kreditlaufzeit ab.
Sollte ich auf eine kürzere Laufzeit umschulden?
Eine kürzere Laufzeit kann die lebenslangen Zinsen senken und die Restschuld schneller tilgen, aber sie erhöht meist die erforderliche Rate. Vergleichen Sie die Rate, Gesamtzinsen, Gesamtkosten und Ihren Planungshorizont.
Kann eine Umschuldung meine monatliche Rate erhöhen und mir dennoch Geld sparen?
Ja. Eine höhere Rate kann auf eine kürzere Laufzeit oder einen höheren Kapitalbetrag hinweisen, während der gesamte Tilgungsplan dennoch weniger Zinsen oder geringere Gesamtkosten enthalten kann. Das Ergebnis wird nicht allein durch die Monatsrate bestimmt.
Sollten Abschlusskosten mitfinanziert werden?
Die Finanzierung von Kosten erhält Bargeld beim Abschluss, erhöht aber die Darlehenssumme und verursacht in der Regel zusätzliche Zinsen. Sofortige Zahlung vermeidet eine Erhöhung der Darlehenssumme, erfordert aber verfügbares Bargeld. Vergleichen Sie beide Optionen mit gleichem Zinssatz und gleicher Laufzeit.
Setzt eine Umschuldung meine Hypothek zurück auf Anfang?
Ein neues Darlehen hat seine eigene Laufzeit und Tilgungsplan. Ist die neue Laufzeit länger als die aktuelle Restlaufzeit, kann die Tilgung hinausgezögert werden, auch wenn der neue Zinssatz oder die monatliche Rate niedriger ist.
Was ist eine Umschuldung mit Barauszahlung?
Eine Umschuldung mit Barauszahlung leiht mehr als die abzulösende Restschuld und zahlt die Differenz als Bargeld aus, vorbehaltlich der Kreditgeber- und Immobilienregeln. Der zusätzliche Kapitalbetrag erhöht naturgemäß die Monatsraten und die Finanzierungskosten.
Wie wirken sich Punkte bei der Umschuldung aus?
Punkte sind eine Vorauszahlung, die als Prozentsatz des neuen Darlehensbetrags ausgedrückt wird. Dieser Rechner schätzt deren Kosten in Euro, verändert jedoch den Zinssatz nicht automatisch; geben Sie den vorgeschlagenen Zinssatz separat an.
Vertrauen und Methodik
Quellen: Begriffe bei Hypotheken – Consumer Financial Protection Bureau, dessen Ratgeber zur Refinanzierung für Verbraucher und dessen Hinweise zu Abschlusskosten. Ergebnisse sind Schätzungen zu Informationszwecken und stellen keine Hypotheken-, Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung dar.