Herfinancieringsgids
Een herfinanciering vervangt een bestaande hypotheek door een nieuwe lening. Een lagere rente kan de rente verminderen, maar het resultaat hangt ook af van de nieuwe looptijd, gefinancierde of directe kosten, punten, overwaarde-uitbetaling en hoe lang de lening wordt aangehouden. Deze calculator gebruikt volledige maandelijkse schema's zodat de vergelijking niet wordt teruggebracht tot alleen de nieuwe betaling.
Voor nabije planningscontroles, vergelijk de Hypotheek rekenmachine, Afschrijvingscalculator, Betaalbaarheidscalculator voor woningen, Aanbetalingscalculator en Schuld-inkomen-calculator.
Herfinancieringsmethodiek en aannames
Voor elk scenario past de calculator de standaard vaste-lening-betalingsformule toe op een maandelijks schema. Elke rij berekent rente over het openingssaldo, past de geplande betaling toe, begrenst de laatste betaling op het resterende saldo en draagt het nieuwe saldo over. De nieuwe hoofdsom is gelijk aan het huidige saldo plus gefinancierde afsluitkosten en cash-out; punten worden berekend als percentage van die nieuwe hoofdsom en blijven een vooraf gemaakte kostenpost. De horizonweergave vergelijkt betalingen plus het resterende saldo op de gekozen maand, met de toepasselijke vooraf gemaakte kosten toegevoegd aan de herfinancieringszijde.
- Huidig leensaldo
- Het uitstaande bedrag aan hoofdsom op de bestaande hypotheek. Het is het startsaldo voor het huidige schema en de basis voor het nieuwe leenbedrag.
- Huidig rentepercentage
- Het jaarlijkse rentepercentage van de bestaande lening. De rekenmachine zet dit om naar een maandelijks percentage voor elke aflossingsrij; een nulrente wordt apart behandeld.
- Resterende looptijd
- Het aantal resterende jaren van het huidige schema. Dit wordt vergeleken met de nieuwe looptijd om te laten zien of de aflossing eerder of later is.
- Nieuwe rentevoet
- Het voorgestelde jaarlijkse tarief voor de herfinanciering. Dit wordt onafhankelijk van punten ingevoerd, omdat punten niet automatisch een geoffreerde rente aanpassen.
- Nieuwe looptijd
- Het aantal jaren in het voorgestelde leningschema. Opnieuw starten met een langere looptijd kan de maandlast verlagen, maar verlengt de periode waarin rente verschuldigd is.
- Afsluitkosten
- Kosten en lasten die verbonden zijn aan het vervangen van de hypotheek, zoals kosten van geldverstrekker, notaris, taxatie, overheid en vooruitbetaalde posten. Exacte categorieën variëren per markt en aanbod.
- Gefinancierde afsluitkosten
- Kosten die worden toegevoegd aan het nieuwe hoofdbedrag. Ze worden één keer opgenomen in het nieuwe aflossingsschema, in plaats van nogmaals als een directe uitgave.
- Directe herfinancieringskosten
- Kosten die buiten het nieuwe hoofdbedrag betaald worden. Ze worden meegenomen aan de herfinancieringskant bij vergelijking van totale kosten en horizon.
- Punten
- Een directe geldverstrekkersvergoeding uitgedrukt als percentage van het nieuwe leenbedrag. De term wordt gebruikt in hypotheekprijsadviezen van de CFPB en andere consumentenfinancieringsinstanties.
- Ophalen van overwaarde
- Extra lening bovenop het saldo dat door de herfinanciering wordt vervangen. Het wordt apart vermeld van herfinancieringskosten, omdat het ontvangen geld is en geen kost.
- Wijziging maandlast
- De nieuwe vereiste hoofdsom-en-rente betaling min de huidige geplande betaling. De pagina gebruikt neutrale termen als stijging, daling of ongewijzigd.
- Terugverdientijd
- Voor directe kosten bij een lagere nieuwe betaling: directe kosten gedeeld door de daling in maandlast. Gefinancierde kosten gebruiken een cumulatieve vergelijking en kunnen geen overschijdingsmaand hebben.
- Renteverschil
- Huidige resterende rente min nieuwe leningrente over beide volledige schema's. Dit wordt niet afgeleid uit het verschil in maandlast.
- Verschil in totale kosten
- Huidige resterende geplande betalingen min herfinancieringsbetalingen en van toepassing zijnde directe kosten. Gefinancierde kosten zitten al in de herfinancieringsbetalingen, waardoor dubbele telling wordt vermeden.
Hoe u de vergelijking interpreteert
Verandering in maandlasten geeft de kasstroom weer, terwijl het rentebedrag het verschil in leenkosten over het volledige schema toont. Verschil in totale kosten omvat geplande betalingen en vooraf gemaakte kosten, maar telt gefinancierde kosten niet dubbel. Een lagere maandlast kan meer kosten als de nieuwe looptijd langer is; een hogere maandlast kan toch rentebesparing opleveren als de looptijd korter wordt.
Praktische controles voordat u actie onderneemt
Controleer de Loan Estimate van de geldverstrekker, regels voor vervroegde aflossing, wijzigingen in de escrow, belastingen, verzekeringen, punten, taxatiekosten, en eventueel contant geld dat u bij het afsluiten nodig heeft. Vraag hoe lang u naar verwachting de lening zult houden en vergelijk het resultaat op dat moment. Een rekenmachine kan niet controleren op geschiktheid, beschikbaarheid van rente, woningwaarde of de exacte kosten in uw aanbod.
Gezaghebbende herfinancieringsbronnen
Het Consumer Financial Protection Bureau legt hypotheekherfinancieringstermen uit in haar belangrijkste hypotheekbegrippen, bespreekt vragen om te overwegen in haar Moet ik herfinancieren? gids, en beschrijft veelvoorkomende kosten in haar afsluitkostenadvies.
Veelgestelde vragen
Wat is het break-evenpunt bij herfinancieren?
Wanneer de kosten vooraf worden betaald en de nieuwe betaling lager is, is het traditionele break-evenpunt de vooraf gemaakte kosten gedeeld door de maandelijkse betalingsverlaging. Als kosten worden meegefinancierd of als de betaling niet lager uitvalt, bekijk dan in plaats daarvan de cumulatieve, rente-, totale kosten- en aflossingsvergelijkingen.
Hoeveel lager moet mijn herfinancieringsrente zijn?
Er is geen universeel vereiste verlaging. De besparingen hangen af van het saldo, resterende looptijd, nieuwe looptijd, rente, kosten, punten, opname van contant geld en hoe lang u de lening houdt.
Moet ik herfinancieren naar een kortere looptijd?
Een kortere looptijd kan de totale rente verminderen en het saldo sneller aflossen, maar leidt meestal tot een hogere vereiste betaling. Vergelijk de betaling, totale rente, totale kosten en uw planningshorizon.
Kan herfinancieren mijn maandelijkse betaling verhogen maar toch geld besparen?
Ja. Een hogere betaling kan wijzen op een kortere looptijd of een hogere hoofdsom, terwijl het volledige schema toch minder rente of lagere totale kosten kan bevatten. Het resultaat wordt niet alleen door de betaling bepaald.
Moeten afsluitkosten worden meegefinancierd?
Kosten meefinancieren behoudt contant geld bij het afsluiten maar verhoogt de hoofdsom en voegt meestal rente toe. Direct betalen voorkomt dat het bedrag bij de hoofdsom wordt opgeteld, maar vereist beschikbaar contant geld. Vergelijk beide keuzes met hetzelfde tarief en looptijd.
Wordt mijn hypotheek opnieuw gestart bij herfinancieren?
Een nieuwe lening heeft een eigen looptijd en schema. Als de nieuwe looptijd langer is dan de nu resterende looptijd, kan de aflossing worden verlengd, ook al is de nieuwe rente of betaling lager.
Wat is een cash-out herfinanciering?
Een cash-out herfinanciering leent meer dan het te vervangen saldo en geeft het verschil als contant geld uit, afhankelijk van de regels van de geldverstrekker en het onroerend goed. De extra hoofdsom verhoogt vanzelf de geplande betalingen en de leenkosten.
Hoe beïnvloeden punten herfinancieren?
Punten zijn een vooraf betaalde kost uitgedrukt als percentage van het nieuwe leenbedrag. Deze rekenmachine schat hun kostprijs in dollars, maar past het rentepercentage niet automatisch aan; voer het voorgestelde tarief apart in.
Betrouwbaarheid en methodiek
Bronnen: Belangrijke hypotheektermen van de Consumer Financial Protection Bureau, de consumentengids voor herfinancieren, en de uitleg over afsluitkosten. De resultaten zijn educatieve schattingen, geen hypotheek-, financieel-, fiscaal- of juridisch advies.