دليل إعادة التمويل
إعادة التمويل تستبدل الرهن العقاري القائم بقرض جديد. يمكن أن يقلل سعر الفائدة الأقل من الفائدة المدفوعة، لكن النتيجة تعتمد أيضًا على المدة الجديدة، التكاليف الممولة أو المدفوعة مقدمًا، النقاط، السحب النقدي، ومدة الاحتفاظ بالقرض. تستخدم هذه الحاسبة جداول شهرية كاملة حتى لا يقتصر المقارنة على الدفعة الجديدة فقط.
للمقارنة مع الفحوصات المالية القريبة، قارن بين حاسبة الرهن العقاري وحاسبة الاستهلاك وحاسبة القدرة على تحمل تكاليف المنزل وحاسبة الدفعة الأولى وحاسبة نسبة الدين إلى الدخل.
منهجية وفرضيات حساب إعادة التمويل
لكل سيناريو، يطبق الحاسبة الصيغة القياسية للدفعة بمعدل ثابت على جدول شهري. كل صف يحسب الفائدة على الرصيد الافتتاحي، ويطبق الدفعة المجدولة، ويحدد الدفعة النهائية عند الرصيد المتبقي، ويحمل الرصيد الجديد للأمام. المبلغ الأساسي الجديد يساوي الرصيد الحالي زائد تكاليف الإغلاق الممولة والسحب النقدي؛ ويتم حساب النقاط كنسبة مئوية من هذا المبلغ وتبقى كتكلفة مقدمة. يعرض منظور الأفق مجموع الدفعات مع الرصيد المتبقي في الشهر المختار، مع إضافة تكاليف المقدمة عند جهة إعادة التمويل.
- رصيد القرض الحالي
- الرأس المال القائم على الرهن العقاري الحالي. هو الرصيد المبدئي لجدول الاحتفاظ الحالي والأساس لاحتساب مبلغ القرض الجديد.
- سعر الفائدة الحالي
- معدل الفائدة السنوي على القرض الحالي. تقوم الحاسبة بتحويله إلى معدل شهري لكل صف في جدول الاستهلاك؛ تتم معالجة السعر صفر بشكل منفصل.
- المدة المتبقية
- عدد السنوات المتبقية على الجدول الحالي. تتم مقارنته بالمدة الجديدة لمعرفة ما إذا كان السداد سيتم أسرع أم بعد فترة أطول.
- سعر الفائدة الجديد
- النسبة السنوية المقترحة لإعادة التمويل. يتم إدخالها بشكل مستقل عن النقاط لأن النقاط لا تغير السعر المقتبس تلقائيًا.
- الفترة الجديدة
- عدد السنوات في جدول القرض المقترح. البدء بفترة أطول يمكن أن يخفض الدفعة الشهرية بينما يزيد من مدة تراكم الفائدة.
- تكاليف الإغلاق
- الرسوم والمصاريف المرتبطة باستبدال الرهن العقاري، مثل رسوم المقرض والتسجيل والتقييم والمصاريف الحكومية والمدفوعة مقدمًا. تختلف الفئات الدقيقة حسب السوق والعرض.
- تكاليف الإغلاق الممولة
- التكاليف المضافة إلى رأس المال الجديد. يتم تضمينها مرة واحدة في جدول الاستهلاك الجديد بدلاً من إضافتها مرة أخرى كمصاريف مقدمة.
- تكاليف إعادة التمويل المقدمة
- التكاليف المدفوعة خارج رأس المال الجديد. يتم إضافتها إلى جانب إعادة التمويل في مقارنات التكلفة الإجمالية والآفاق الزمنية.
- النقاط
- رسوم مقدمة من المقرض يتم التعبير عنها كنسبة مئوية من مبلغ القرض الجديد. يُستخدم هذا المصطلح في توجيهات تسعير الرهن العقاري من CFPB وسلطات التمويل الاستهلاكي الأخرى.
- السحب النقدي
- الاقتراض الإضافي فوق الرصيد الذي يتم استبداله بإعادة التمويل. يُعرض بشكل منفصل عن تكاليف إعادة التمويل لأنه نقد مستلم وليس رسماً.
- تغيير الدفعة الشهرية
- الدفعة الجديدة المطلوبة (أصل+فائدة) ناقص الدفعة المجدولة الحالية. تستخدم الصفحة مصطلحات محايدة زيادة أو نقصان أو عدم تغيير.
- نقطة التعادل
- بالنسبة للتكاليف المقدمة مع دفعة جديدة أقل، هي التكاليف المقدمة مقسومة على تخفيض الدفعة الشهرية. التكاليف الممولة تستخدم مقارنة التدفق النقدي التراكمي، وقد لا يوجد شهر تقاطع.
- فرق الفائدة
- الفائدة المتبقية الحالية ناقص فائدة القرض الجديد عبر الجدولين الكاملين. لا يُستنتج من فرق الدفعة الشهرية.
- فرق التكلفة الإجمالية
- الدفعات المجدولة المتبقية الحالية ناقص دفعات إعادة التمويل المجدولة والتكاليف المقدمة المطبقة. تكاليف التمويل مدرجة بالفعل ضمن مدفوعات إعادة التمويل لتجنب التكرار.
كيفية تفسير المقارنة
يوضح تغير الدفعة الشهرية التدفق النقدي، بينما توضح فرق الفائدة تكلفة الاقتراض على كل جدول كامل. فرق التكلفة الكلي يشمل الدفعات المجدولة وتكاليف المقدمة، ولكنه لا يحتسب التكاليف الممولة مرتين. قد تكون الدفعة الأقل أكثر تكلفة إذا كانت المدة الجديدة أطول؛ وقد توفر الدفعة الأعلى فائدة إذا اختصر تاريخ السداد.
فحوصات عملية قبل اتخاذ القرار
تحقق من تقدير القرض المقدم من المُقرض، وقواعد السداد المبكر، وتغييرات حساب الضمان، والضرائب، والتأمين، والنقاط، وتكاليف التقييم، وأي مبلغ نقدي تحتاجه عند الإغلاق. اسأل إلى متى تتوقع الاحتفاظ بالقرض وقارن النتيجة عند ذلك الأفق الزمني. لا يمكن للآلة الحاسبة التحقق من أهلية القرض، أو توافر السعر، أو قيمة العقار، أو الرسوم الدقيقة في عرضك.
مصادر إعادة التمويل الموثوقة
يشرح مكتب الحماية المالية للمستهلك مصطلحات إعادة تمويل الرهن العقاري في مصطلحات الرهن العقاري الرئيسية، ويناقش الأسئلة التي يجب مراعاتها في دليل هل يجب أن أعيد التمويل؟، ويصف الرسوم الشائعة في إرشادات تكاليف الإغلاق.
الأسئلة الشائعة
ما هو نقطة التعادل لإعادة التمويل؟
عندما يتم دفع التكاليف مقدمًا ويكون القسط الشهري الجديد أقل، يكون التعادل التقليدي هو التكاليف المدفوعة مقدمًا مقسومة على مقدار انخفاض الدفعة الشهرية. إذا تم تمويل التكاليف أو لم ينخفض القسط الشهري، راجع المقارنات التراكمية والفائدة وإجمالي التكلفة والسداد بدلاً من ذلك.
كم يجب أن يكون سعر إعادة التمويل أقل؟
لا يوجد مقدار محدد مطلوب لتخفيض السعر. تختلف المدخرات بناءً على الرصيد، والمدة المتبقية، والمدة الجديدة، والسعر، والتكاليف، والنقاط، والسحب النقدي، ومدة احتفاظك بالقرض.
هل يجب أن أعيد التمويل إلى مدة قرض أقصر؟
يمكن أن تقلل المدة الأقصر من إجمالي الفائدة على مدى القرض وتسدد الرصيد بسرعة أكبر، لكنها غالبًا ما تزيد القسط الشهري المطلوب. قارن القسط الشهري وإجمالي الفائدة والتكلفة الإجمالية وأفق تخطيطك المالي.
هل يمكن أن يزيد إعادة التمويل من القسط الشهري ومع ذلك أوفر المال؟
نعم. قد يعكس القسط الأعلى فترة أقصر أو أصل قرض أكبر، بينما قد يحتوي الجدول الكامل على فائدة أقل أو تكلفة إجمالية أقل. النتيجة لا يتم تحديدها فقط من خلال القسط الشهري.
هل يجب تمويل تكاليف الإغلاق؟
تمويل التكاليف يحافظ على النقد عند الإغلاق لكنه يزيد من أصل القرض وغالبًا ما يضيف فوائد. الدفع المقدم يتجنب إضافة هذا المبلغ إلى الأصل لكنه يتطلب توفر السيولة. قارن كلا الخيارين مع نفس السعر والمدة.
هل تعني إعادة التمويل بدء الرهن العقاري من جديد؟
القرض الجديد له مدة وجدول خاصان به. إذا كانت المدة الجديدة أطول من المدة المتبقية، فقد يتم تمديد فترة السداد حتى في حالة انخفاض السعر أو القسط الجديد.
ما هو إعادة التمويل النقدي؟
إعادة التمويل النقدي تعني اقتراض مبلغ يزيد عن الرصيد الحالي المستبدل وتسليم الفرق كنقد، وذلك حسب شروط المُقرض والعقار. سيؤدي الرأس المال الإضافي بالضرورة إلى زيادة الأقساط المجدولة وتكلفة الاقتراض.
كيف تؤثر النقاط على إعادة التمويل؟
النقاط هي تكلفة مقدمة يتم التعبير عنها كنسبة مئوية من مبلغ القرض الجديد. تقدر هذه الحاسبة قيمتها بالدولار لكنها لا تغير السعر تلقائيًا؛ أدخل السعر المقترح بشكل منفصل.
الموثوقية والمنهجية
المصادر: مصطلحات رئيسية للرهن العقاري من مكتب حماية المستهلك المالي، ودليل إعادة تمويل المستهلك الخاص بهم، وإرشادات تكاليف الإغلاق لديهم. النتائج تقديرات تعليمية وليست نصيحة رهنية أو مالية أو ضريبية أو قانونية.