Guide du refinancement
Un refinancement remplace une hypothèque existante par un nouveau prêt. Un taux plus bas peut réduire les intérêts, mais le résultat dépend aussi de la nouvelle durée, des frais financés ou payés à l'avance, des points, d'un retrait de trésorerie et de la durée de conservation du prêt. Ce calculateur utilise des calendriers mensuels complets pour que la comparaison ne se limite pas à la nouvelle mensualité.
Pour des vérifications de planification similaires, comparez les Calculateur hypothécaire, Calculateur d’amortissement, Calculateur de capacité d’achat immobilier, Calculateur d’apport et Calculateur dette/revenu.
Méthodologie et hypothèses du calcul de refinancement
Pour chaque scénario, le calculateur applique la formule de paiement à taux fixe standard selon un calendrier mensuel. Chaque ligne calcule les intérêts sur le solde d’ouverture, applique le paiement programmé, limite le dernier paiement au solde restant, et reporte le nouveau solde. Le nouveau principal correspond au solde actuel plus les frais de clôture financés et le retrait d’espèces ; les points sont calculés comme pourcentage de ce nouveau principal et restent un coût initial. La vue à l’horizon compare les paiements plus le solde restant au mois sélectionné, avec les frais initiaux applicables ajoutés côté refinancement.
- Solde du prêt actuel
- Le capital restant dû sur l'hypothèque existante. Il s'agit du solde de départ pour le calendrier de maintien et de la base pour le nouveau montant du prêt.
- Taux d'intérêt actuel
- Le taux annuel du prêt existant. Le calculateur le convertit en taux mensuel pour chaque ligne d'amortissement ; un taux nul est traité séparément.
- Durée restante
- Le nombre d'années restant sur le calendrier actuel. Il est comparé à la nouvelle durée pour indiquer si le remboursement est plus tôt ou plus tard.
- Nouveau taux d'intérêt
- Le taux annuel proposé pour le refinancement. Il est saisi indépendamment des points car les points ne modifient pas automatiquement un taux indiqué.
- Nouvelle durée
- Le nombre d'années dans le calendrier de prêt proposé. Redémarrer avec une durée plus longue peut réduire la mensualité mais augmente la durée d'application des intérêts.
- Frais de clôture
- Frais et charges associés au remplacement du prêt hypothécaire, tels que le prêteur, le titre, l'estimation, le gouvernement et les éléments prépayés. Les catégories exactes varient selon le marché et l'offre.
- Frais de clôture financés
- Coûts ajoutés au nouveau capital. Ils sont inclus une seule fois dans le nouveau calendrier d'amortissement plutôt que d'être ajoutés à nouveau comme dépense initiale.
- Frais de refinancement initiaux
- Coûts payés en dehors du nouveau capital. Ils sont inclus dans la comparaison du coût total et de l'horizon côté refinancement.
- Points
- Frais initiaux facturés par le prêteur, exprimés en pourcentage du nouveau montant du prêt. Ce terme est utilisé dans les directives de tarification hypothécaire du CFPB et d'autres autorités de la finance grand public.
- Rachat de liquidités
- Montant emprunté en plus du solde remplacé par le refinancement. Il est indiqué séparément des coûts de refinancement car il s'agit de liquidités reçues et non d'un frais.
- Changement de paiement mensuel
- Le nouveau paiement exigé en capital et intérêts moins le paiement planifié actuel. La page utilise un vocabulaire neutre d'augmentation, de diminution ou inchangé.
- Seuil de rentabilité
- Pour les frais initiaux avec une mensualité réduite, il s'agit des frais initiaux divisés par la diminution mensuelle. Les frais financés utilisent une comparaison des flux sortants cumulés, et il se peut qu'il n'y ait pas de mois de croisement.
- Différence d’intérêts
- Intérêts restants actuels moins les intérêts du nouveau prêt sur les deux calendriers complets. Cela ne découle pas directement de la différence de mensualité.
- Différence de coût total
- Paiements prévus restants moins paiements prévus après refinancement et les frais initiaux applicables. Les coûts financés sont déjà inclus dans les paiements de refinancement, ce qui évite le double décompte.
Comment interpréter la comparaison
Le changement de paiement mensuel décrit la trésorerie, tandis que la différence d’intérêts décrit le coût d’emprunt sur chaque calendrier complet. L’écart du coût total inclut les paiements programmés et les frais initiaux, mais ne compte pas les frais financés deux fois. Un paiement inférieur peut coûter plus cher si la nouvelle durée est plus longue ; un paiement plus élevé peut faire économiser des intérêts s’il raccourcit le remboursement.
Vérifications pratiques avant d'agir
Vérifiez l'Estimation de prêt du prêteur, les règles de remboursement anticipé, les modifications de l'entiercement, les taxes, l'assurance, les points, les coûts d'évaluation et toute somme à régler à la clôture. Demandez-vous combien de temps vous comptez conserver le prêt et comparez le résultat à cet horizon. Une calculatrice ne peut pas vérifier l'éligibilité, la disponibilité du taux, la valeur du bien ou les frais exacts dans votre offre.
Ressources officielles sur le refinancement
Le Bureau de protection financière des consommateurs explique les termes du refinancement hypothécaire dans ses termes clés hypothécaires, aborde les questions à considérer dans son guide Dois-je refinancer ? et décrit les frais courants dans ses conseils sur les frais de clôture.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le seuil de rentabilité d'un refinancement ?
Lorsque les frais sont payés à l'avance et que le nouveau paiement est plus bas, le seuil de rentabilité traditionnel correspond aux frais initiaux divisés par la baisse du paiement mensuel. Si les frais sont financés ou que le paiement n'est pas plus bas, examinez plutôt les comparaisons cumulées, d'intérêt, de coût total et de remboursement.
De combien mon taux de refinancement doit-il être inférieur ?
Il n'y a pas de réduction universelle requise. Les économies dépendent du capital, du terme restant, du nouveau terme, du taux, des frais, des points, du rachat de liquidités et de la durée de maintien du prêt.
Dois-je refinancer pour une durée de prêt plus courte ?
Une durée plus courte peut réduire les intérêts sur la durée de vie et permettre de rembourser le capital plus vite, mais augmente généralement le paiement requis. Comparez le paiement, l'intérêt total, le coût total et votre horizon de planification.
Le refinancement peut-il augmenter mon paiement mensuel tout en faisant économiser de l'argent ?
Oui. Un paiement plus élevé peut refléter une durée plus courte ou un capital plus important, alors que le calendrier de remboursement complet peut contenir moins d'intérêts ou un coût total plus bas. Le résultat ne dépend pas uniquement du paiement.
Faut-il financer les frais de clôture ?
Financer les frais permet de conserver de la trésorerie à la clôture mais augmente le capital et ajoute généralement des intérêts. Payer d'avance évite d'ajouter ce montant au capital mais nécessite des liquidités disponibles. Comparez les deux choix avec le même taux et la même durée.
Le refinancement recommence-t-il mon prêt hypothécaire ?
Un nouveau prêt a sa propre durée et son propre échéancier. Si le nouveau terme est plus long que le terme restant actuel, le remboursement peut être prolongé même si le nouveau taux ou paiement est inférieur.
Qu'est-ce qu'un refinancement avec retrait de liquidités ?
Un refinancement avec retrait de liquidités emprunte plus que le solde remplacé et verse la différence en espèces, sous réserve des règles du prêteur et du bien. Le capital supplémentaire augmente naturellement les paiements programmés et le coût de l'emprunt.
Comment les points influent-ils sur le refinancement ?
Les points sont un coût initial exprimé en pourcentage du nouveau montant du prêt. Cette calculatrice estime leur coût en dollars mais ne modifie pas automatiquement le taux ; saisissez le taux proposé séparément.
Confiance et méthodologie
Sources : Termes clés hypothécaires du Consumer Financial Protection Bureau, son guide de refinancement pour les consommateurs, et ses conseils sur les frais de clôture. Les résultats sont des estimations éducatives et ne constituent pas des conseils hypothécaires, financiers, fiscaux ou juridiques.