Guia de amortização de empréstimos
Use esta calculadora de amortização para ver exatamente como um pagamento fixo do empréstimo é dividido entre principal e juros, como o saldo muda ao longo do tempo e como pagamentos extras ao principal podem encurtar o cronograma de quitação.
Precisa estimar impostos, seguro residencial, PMI e custos totais de moradia? Use nossa Calculadora de Financiamento Imobiliário. Esta calculadora foca no pagamento do empréstimo e no próprio cronograma de amortização.
Metodologia de Cálculo e Premissas
A calculadora utiliza um único motor de amortização mensal com taxa fixa para o resumo instantâneo, gráfico, resumo anual, cronograma mensal, comparação de pagamentos extras e exemplo prático.
- Principal do empréstimo
- O principal é o valor inicialmente emprestado. É o saldo inicial a partir do qual o juro e o pagamento são calculados.
- Taxa de juros
- A taxa de juro anual informada é dividida por 12 para obter a taxa mensal usada no cronograma.
- Fórmula do pagamento mensal
- Para uma taxa positiva, M = P * [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], onde M é o pagamento, P é o principal, r é a taxa mensal e n é o número de pagamentos. Em linguagem simples, a fórmula reparte o pagamento do empréstimo e dos juros ao longo do prazo escolhido, mantendo o pagamento programado constante. Em 0%, o pagamento equivale ao principal dividido pelo número de parcelas.
- Principal
- A parte principal de um pagamento reduz o saldo restante do empréstimo. Pagamentos extras são aplicados diretamente ao principal nesta estimativa.
- Juros
- O juro é o custo do empréstimo no período, calculado a partir do saldo inicial daquele período de pagamento.
- Saldo restante
- O saldo restante é o principal não pago após o valor programado e o extra opcional de principal daquele pagamento.
- Pagamentos extras
- O extra no principal não recalcula o valor exigido do pagamento. Reduz o saldo, o que pode reduzir os juros futuros e encurtar o prazo.
- Arredondamento e diferenças do credor
- Os cronogramas reais podem diferir, pois os credores podem arredondar a cada período, usar datas exatas de pagamento ou juros diários, incluir taxas ou seguir regras específicas do contrato.
Exemplo de amortização
Para um empréstimo de $250.000 a 6,5% em 30 anos, os valores abaixo são gerados pelo mesmo mecanismo de cálculo utilizado nesta página.
| mensal pagamento | — |
|---|---|
| total juros | — |
| total paid | — |
| Principal / juros do primeiro pagamento | — |
Os primeiros pagamentos geralmente possuem mais juros, pois o saldo inicial é maior. Conforme o principal é pago, o valor dos juros geralmente cai e uma parte maior do pagamento programado reduz o saldo.
Entendendo a amortização
O que é amortização?
A amortização é o processo de quitação de um empréstimo por meio de pagamentos regulares que cobrem os juros e reduzem o principal.
Como funciona um cronograma de amortização?
Cada linha aplica o juro do período ao saldo inicial, depois aplica o restante do pagamento programado ao principal e mostra o novo saldo.
Por que há mais juros no início?
Os juros são calculados sobre o saldo devedor. Um saldo maior no início gera um valor de juros maior, mesmo quando o pagamento programado é fixo.
O que é principal?
Principal é o valor emprestado e a parte do pagamento que reduz o saldo devedor.
O que é juros?
Juros são o custo periódico cobrado pelo uso do dinheiro emprestado. Esta estimativa os calcula a partir do saldo inicial de cada mês.
Como o saldo remanescente muda?
O saldo diminui pelo principal programado e por qualquer valor extra de principal. Normalmente, a queda acelera à medida que a parte referente aos juros se torna menor.
Como os pagamentos extras afetam a amortização?
Um pagamento extra de principal reduz o saldo imediatamente neste modelo, diminuindo os juros futuros e podendo antecipar o prazo de quitação.
Posso quitar um empréstimo amortizado antecipadamente?
Muitos empréstimos permitem pagamentos adicionais de principal, mas as regras contratuais e termos de quitação variam. Confirme como seu credor aplica pagamentos a mais antes de confiar na estimativa.
Por que o cronograma do meu credor pode ser diferente?
Diferenças podem decorrer de arredondamentos, datas de pagamento, métodos de juros diários, taxas, escrow, alterações na taxa ou outros termos específicos do contrato.
Perguntas frequentes
O que é um cronograma de amortização?
É um registro de cada pagamento mostrando o valor agendado, principal, juros e o saldo remanescente.
Como é calculado o pagamento mensal de um empréstimo amortizado?
Uma fórmula de taxa fixa usa o principal, a taxa de juros mensal e o número de pagamentos para gerar um valor fixo de parcela. Em empréstimo com 0% de juros, divide-se o principal pelo número de parcelas.
Por que os primeiros pagamentos do empréstimo têm mais juros?
O saldo é maior no início, então o valor dos juros cobrados é maior. Os pagamentos seguintes normalmente destinam uma quantia maior ao principal.
Quanto pagarei de juros durante a vigência do meu empréstimo?
A estimativa é a soma das linhas de juros no cronograma. Compare-a entre diferentes prazos e cenários de pagamento extra em vez de olhar apenas o valor da parcela mensal.
Como pagamentos extras mudam o cronograma de amortização?
Pagamentos extras de principal reduzem o saldo e juros futuros, enquanto o valor da parcela programada permanece igual, a menos que o credor recalcule o empréstimo.
Pagamentos extras podem reduzir o prazo do meu empréstimo?
Sim, cenários com pagamentos extras no principal normalmente atingem saldo zero mais cedo, desde que o credor aplique o pagamento conforme solicitado.
O que acontece em um empréstimo com 0% de juros?
A calculadora divide o principal igualmente entre as parcelas programadas e mostra juros totais zero, sem usar uma fórmula de divisão por zero.
Por que o cronograma de amortização do meu credor é diferente desta calculadora?
Os cronogramas dos credores podem usar arredondamento diferente, datas de pagamento, métodos de juros diários, taxas ou termos contratuais. Use a divulgação do credor para valores oficiais.
Confiança e metodologia
Fontes: Orientação de amortização do Consumer Financial Protection Bureau e Recursos de Estimativa de Empréstimo CFPB. Os resultados são estimativas educacionais e não aconselhamento financeiro, de empréstimo, fiscal ou jurídico.