Guía de asequibilidad de vivienda
Estime cuánta vivienda puede ajustarse a sus ingresos, deudas recurrentes, pago inicial y costos de vivienda esperados. Esto es una estimación de planificación, no una decisión de aprobación del prestamista.
¿Encontró un precio de casa para explorar? Use nuestra Calculadora de hipotecas para estimar el pago mensual completo, incluidos impuestos, seguros, PMI y HOA.
Metodología de cálculo y supuestos
La calculadora aplica tanto un ratio de gasto en vivienda como un límite total de DTI, luego resta los costos estimados de vivienda que no son capital ni intereses antes de convertir el pago restante a un monto de préstamo.
- Ingreso mensual bruto
- El ingreso bruto es el ingreso mensual antes de impuestos y otras deducciones de nómina utilizado por este modelo de planificación.
- Deudas mensuales existentes
- Incluya pagos requeridos recurrentes como préstamos, tarjetas de crédito, arrendamientos y obligaciones alimenticias.
- Relación máxima para vivienda
- El 28% por defecto es un supuesto de planificación para el costo mensual total de la vivienda, no una norma universal de los prestamistas.
- DTI máximo total
- El valor predeterminado del 36% limita las deudas existentes más el presupuesto objetivo de vivienda. Los requisitos reales varían según el prestamista y el programa.
- Pago inicial
- La contribución en efectivo seleccionada se suma al monto estimado de la hipoteca para obtener el precio de la vivienda.
- Capital e intereses
- El presupuesto restante para vivienda, después de impuestos estimados, seguro, PMI y HOA, se convierte en un monto de préstamo a tasa fija.
- Impuestos a la propiedad
- Ingrese un monto anual o un porcentaje del valor de la vivienda. Las estimaciones porcentuales utilizan una iteración limitada para alcanzar un resultado estable en el precio de la vivienda.
- Seguro de vivienda
- La estimación anual se divide entre doce y se incluye en el presupuesto mensual de vivienda.
- PMI
- La estimación automática usa el resultado loan-to-value como una señal de planificación simple; las reglas del prestamista y del programa pueden diferir.
- Cuota de HOA
- La cuota mensual de la asociación se incluye como un costo de vivienda, separado del capital e intereses.
- Tasa de interés
- La tasa fija anual se convierte a una tasa mensual. Se admite una tasa cero sin dividir por cero.
- Plazo del préstamo
- El plazo establece el número de pagos mensuales utilizados por el cálculo de amortización inversa.
Términos de asequibilidad de vivienda
- Ingresos brutos
- Ingresos antes de impuestos y deducciones de nómina.
- Deudas mensuales
- Pagos de deuda recurrentes y obligatorios ya comprometidos cada mes.
- Relación vivienda/ingreso
- El costo de la vivienda como porcentaje de los ingresos mensuales brutos.
- Relación deuda-ingreso
- Deudas mensuales, incluido el presupuesto estimado para vivienda, dividido por los ingresos brutos.
- Pago inicial
- Efectivo pagado al precio de compra antes de financiar.
- Principal e intereses
- El pago del préstamo que reduce el principal y paga los intereses del préstamo.
- Impuestos a la propiedad
- Impuestos locales que pueden pagarse por separado o a través de una cuenta de depósito hipotecario (escrow).
- Seguro para propietarios
- El costo del seguro depende de la propiedad, ubicación, cobertura y aseguradora.
- PMI
- Seguro hipotecario que puede aplicar según las reglas del programa de préstamo y del prestamista.
- Cuota de la HOA
- Un cargo recurrente de la asociación, separado del principal e intereses.
- Costos de cierre
- Costos iniciales de compra y préstamo que no están incluidos en esta estimación del precio de la vivienda.
- Fondos de emergencia
- Efectivo disponible para reparaciones, mudanza, cambios de ingresos y necesidades imprevistas.
Ejemplo de asequibilidad de vivienda
Usando un ingreso mensual de 6,000, deudas mensuales de 800, un pago inicial de 60,000, 6.5% de interés y un plazo de 30 años, con supuestos de 28% para vivienda y 36% para DTI total:
| Límite del ratio de vivienda | — |
|---|---|
| Límite DTI total después de deudas | — |
| Presupuesto mensual de vivienda objetivo | — |
| Capital e intereses estimados | — |
| Monto estimado de la hipoteca | — |
| Precio de vivienda asequible estimado | — |
El objetivo seleccionado es el menor entre el límite del ratio de vivienda y el límite del DTI total después de las deudas existentes. Los valores se generan con el mismo motor de asequibilidad que utiliza la calculadora.
Entendiendo la asequibilidad de una vivienda
¿Cuánta casa puedo pagar?
Utiliza el precio estimado de la vivienda como rango inicial. Revisa todo el presupuesto para vivienda, reservas de efectivo y costos locales antes de reducir la búsqueda.
¿Cómo afecta el ingreso la asequibilidad?
Un mayor ingreso bruto puede aumentar ambos límites de ratio, pero solo si el ingreso es confiable y otros costos de vida siguen siendo manejables.
¿Cómo afectan las deudas existentes la asequibilidad?
Las deudas recurrentes existentes reducen el presupuesto DTI total disponible para vivienda y pueden ser la principal restricción.
¿Qué es el DTI?
La relación deuda-ingreso compara los pagos mensuales requeridos de deuda con el ingreso bruto mensual. No incluye todos los gastos del hogar.
¿Cómo afecta el pago inicial al resultado?
Un pago inicial mayor puede aumentar el precio estimado respaldado por el mismo presupuesto de préstamo, pero reserve fondos para los costos de cierre y reservas.
¿Cómo afectan las tasas de interés la asequibilidad?
Una tasa más alta respalda un préstamo menor para el mismo pago mensual de capital e intereses.
¿Qué costos de vivienda debo incluir?
Incluya impuestos, seguro, PMI y cuotas de HOA, luego considere por separado el mantenimiento, los servicios públicos y los costos de cierre.
¿Es esta la cantidad que aprobará un prestamista?
No. Este es un modelo educativo de planificación. Los prestamistas pueden usar diferentes reglas de ingresos, crédito, reservas, propiedad y programa.
¿Cuánto debo mantener en reservas?
Mantenga un colchón de emergencia adecuado para su hogar y propiedad en lugar de usar cada dólar disponible para el pago inicial.
Preguntas frecuentes sobre asequibilidad de vivienda
¿Qué ingresos debo ingresar?
Ingrese ingresos brutos mensuales confiables antes de impuestos y deducciones de nómina.
¿Qué deudas deben incluirse?
Incluya pagos obligatorios recurrentes para préstamos, tarjetas de crédito, arrendamientos y obligaciones similares.
¿Por qué se calculan dos límites?
La razón de vivienda verifica solo el costo de vivienda, mientras que el DTI total revisa las deudas existentes más la vivienda. Se selecciona el límite más bajo.
¿Son reglas universales el 28% y el 36%?
No. Son supuestos de planificación editables. Los requisitos reales de prestamistas y programas varían.
¿Se incluyen impuestos y seguro?
Sí, cuando usted proporciona estimaciones. Reducen el monto de capital e intereses disponible dentro del presupuesto de vivienda.
¿Cómo funciona la estimación automática de PMI?
La estimación automática utiliza el préstamo a valor como una señal simple. Las reglas, tasas y condiciones de cancelación de PMI difieren.
¿Esto incluye los costos de cierre?
No. Mantenga efectivo separado para costos de cierre, mudanza, reparaciones y reservas.
¿Debo usar el resultado máximo?
Trátelo como una estimación superior para planificar y pruebe un objetivo inferior que deje espacio en su presupuesto completo.
Confianza y metodología
Fuentes: Recursos para comprar vivienda del Consumer Financial Protection Bureau y Guía para comprar vivienda de HUD. Los resultados de asequibilidad de vivienda son estimaciones solo para fines educativos y de planificación, no constituyen asesoramiento hipotecario, financiero, fiscal ni legal.