Compara la economía a varios años de alquilar y comprar
Alquilar es principalmente un gasto de vivienda, mientras comprar combina costos de vivienda, financiación, costos de transacción y un activo que puede generar plusvalía. Esta calculadora sigue ambos caminos año a año y resta la plusvalía estimada de venta de los desembolsos de efectivo de propiedad.
Metodología de cálculo y suposiciones
La calculadora compara dos trayectorias mensuales completas. Comprar comienza con el pago inicial y los costos de cierre del comprador, luego rastrea el capital e intereses de la hipoteca, los costos en efectivo de propiedad, el valor del hogar, los costos de venta, y el saldo hipotecario programado real. Alquilar rastrea los aumentos anuales de alquiler, los costos del inquilino y una inversión alternativa capitalizada mensualmente que recibe el efectivo inicial no utilizado para comprar y cada diferencia de flujo mensual de caja. El costo neto de propiedad es el desembolso de propiedad menos la plusvalía neta de venta; la ventaja que se muestra compara la plusvalía neta de venta del comprador y cualquier inversión del propietario con el saldo de inversión del inquilino.
Guía de planificación
¿Qué compara la calculadora?
Compara las posiciones financieras estimadas durante el período seleccionado. No decide si debes alquilar o comprar, y no modela preferencias personales ni todos los costos de mudanza.
¿Cómo debo ingresar el precio de la vivienda y el pago inicial?
Ingresa el precio de compra esperado y el pago inicial en efectivo. La calculadora trata el precio de compra menos el pago inicial como el capital principal de la hipoteca y mantiene los costos de cierre del comprador por separado.
¿Qué se incluye en los costos de cierre del comprador?
Utiliza una estimación para los costos del prestamista, título, tasación, gobierno, anticipados y otros costos de compra que esperas pagar al cierre. El monto se incluye una sola vez en el flujo de efectivo inicial de la compra.
¿Cómo se calculan los pagos hipotecarios?
La hipoteca de tasa fija utiliza amortización mensual de capital e intereses. Cada pago se divide entre intereses y capital, y el saldo al final del año proviene del mismo cronograma mensual que se usa para la proyección.
¿Cómo cambian la renta, los impuestos y el seguro con el tiempo?
La renta, el impuesto a la propiedad y el seguro de vivienda utilizan supuestos de crecimiento anual explícitos. La renta aumenta una vez por año; los montos anuales de propiedad se pagan mensualmente después de aplicar su crecimiento anual.
¿Qué se incluye en el mantenimiento?
El mantenimiento se modela como un porcentaje del valor estimado de la vivienda para cada mes. Esta es una asignación de planificación, no una predicción sobre el momento o el monto de las reparaciones reales.
¿Qué ocurre cuando se vende la vivienda?
Al final de cada año, el modelo estima un precio de venta, resta los costos de venta calculados a partir de ese precio futuro de venta y resta el saldo real restante de la hipoteca para calcular el capital neto de la venta.
¿Qué significa el saldo de la inversión alternativa?
Es una cuenta modelada para el efectivo no comprometido con la opción mensual de vivienda más costosa. La cuenta inicial del inquilino recibe el pago inicial y los costos de cierre del comprador, y las diferencias mensuales se invierten de manera simétrica.
¿Cómo debo interpretar el punto de equilibrio?
El punto de equilibrio es el primer año modelado en el que la posición financiera de comprar supera a la de alquilar bajo estos supuestos. Si no ocurre dentro del período seleccionado, la calculadora lo indicará en vez de inventar un año.
¿Qué debería someter a pruebas de esfuerzo?
Prueba una menor apreciación, mayor mantenimiento, diferente crecimiento en la renta, tasas hipotecarias más altas, diferentes costos de venta y una estadía más corta. También considera liquidez, movilidad, reservas, estado de la propiedad y costos que no están modelados.
La Oficina de Protección Financiera del Consumidor de EE. UU. ofrece herramientas para comprar vivienda, HUD publica guías para comprar vivienda y la Agencia de Consumidores Financieros de Canadá explica decisiones y costos hipotecarios.
Preguntas frecuentes
¿La calculadora me dice si debo alquilar o comprar?
No. Presenta una estimación según los datos que proporciones. Las prioridades personales, liquidez, movilidad, tolerancia al riesgo y condiciones locales pueden ser tan importantes como el resultado modelado.
¿El capital de la hipoteca es un gasto?
El capital es una salida de efectivo y reduce el saldo de la hipoteca, lo que puede aumentar el patrimonio. La calculadora no clasifica el capital como un costo irrecuperable de propiedad.
¿Cómo se calcula el capital neto de la venta?
Al final de cada año, el precio estimado de venta menos los costos de venta menos el saldo programado restante de la hipoteca es igual al capital neto de la venta. Los costos de venta se calculan a partir del precio futuro de venta.
¿Qué representa la cuenta de inversión del inquilino?
Modela el valor potencial del pago inicial y los costos de cierre del comprador no comprometidos con la compra, más las diferencias mensuales de flujo de efectivo, usando el rendimiento compuesto mensual seleccionado.
¿Qué sucede si alquilar cuesta más cada mes?
El modelo es simétrico: cuando el flujo de efectivo del inquilino es mayor, la diferencia se invierte en el lado del propietario. Esto evita suponer que solo los inquilinos pueden invertir ahorros mensuales.
¿Están garantizadas la apreciación y los rendimientos de la inversión?
No. Son supuestos de planificación utilizados para ilustración. Los precios reales de las viviendas y los rendimientos de las inversiones pueden ser menores, mayores o negativos.
¿El modelo incluye impuestos o deducciones fiscales?
No se incluyen efectos fiscales complejos ni deducciones. La selección de país brinda un contexto regional y orientación sobre la moneda, no asesoría fiscal.
¿Por qué el punto de equilibrio puede ocurrir después de pagar la hipoteca?
El periodo de comparación seleccionado puede extenderse más allá del plazo del nuevo préstamo. Comprar puede seguir comparándose con el alquiler continuo y los pagos restantes de la hipoteca actual, por lo que un cruce modelado más tarde puede ser matemáticamente válido.
Confianza y metodología
Los resultados son estimaciones educativas, no consejos hipotecarios, financieros, fiscales, legales, de valoración ni de vivienda. Las suposiciones y los costos locales pueden cambiar sustancialmente.