قارن بين اقتصاديات الإيجار والشراء المتعددة السنوات
الإيجار هو في المقام الأول نفقات الإسكان، في حين أن الشراء يجمع بين تكاليف الإسكان والتمويل وتكاليف المعاملات والأصول التي قد تخلق حقوق الملكية. تتبع هذه الآلة الحاسبة كلا المسارين عامًا بعد عام وتطرح حقوق البيع المقدرة من التدفقات النقدية الخارجة للملكية.
منهجية الحساب والافتراضات
يقارن الحاسبة مسارين شهريين كاملين. يبدأ الشراء بالدفعة المقدمة وتكاليف إغلاق الشراء، ثم يتتبع أصل وفائدة الرهن العقاري وتكاليف الملكية النقدية وقيمة المنزل وتكاليف البيع والرصيد المجدول الفعلي للرهن العقاري. يتتبع الاستئجار زيادات الإيجار السنوية وتكاليف المستأجر واستثمارًا بديلاً مركبًا شهريًا يستقبل رأس المال الأولي غير المستخدم للشراء وكل فرق شهري في التدفق النقدي. تكلفة الملكية الصافية هي التدفق النقدي للملكية ناقص حقوق صافي البيع؛ الميزة المعروضة تقارن صافي حقوق المالك وأي استثمار للمالك برصيد استثمار المستأجر.
دليل التخطيط
بماذا يقارن الحاسبة؟
يقارن الحالات المالية المقدرة على مدى الفترة المحددة. لا يقرر إذا كان عليك الاستئجار أو الشراء ولا يُحاكي التفضيلات الشخصية أو كل تكلفة للانتقال.
كيف أدخل سعر المنزل والدفعة المقدمة؟
أدخل سعر الشراء المتوقع والدفعة النقدية. يعتبر الحاسبة سعر الشراء مطروحاً منه الدفعة المقدمة هو أصل الرهن العقاري ويحافظ على فصل تكاليف الإغلاق عن ذلك.
ما الذي يتضمنه في تكاليف إغلاق الشراء؟
استخدم تقديراً لتكاليف المقرض، والملكية، والتقييم، والحكومة، والمدفوعات المسبقة، وغيرها من تكاليف الشراء التي تتوقع دفعها عند الإغلاق. يتم تضمين المبلغ مرة واحدة في التدفق النقدي الابتدائي للشراء.
كيف يتم حساب مدفوعات الرهن العقاري؟
يستخدم الرهن العقاري ثابت الفائدة استهلاك رأس المال والفائدة الشهري. يتم تقسيم كل دفعة بين الفائدة والأصل، والرصيد في نهاية السنة يأتي من نفس الجدول الشهري المستخدم للإسقاط.
كيف تتغير الإيجارات والضرائب والتأمين مع مرور الوقت؟
يتم استخدام افتراضات نمو سنوي صريحة للإيجار، وضريبة الأملاك، وتأمين أصحاب المنازل. تزداد الإيجارات مرة واحدة في السنة؛ ويتم دفع مبالغ الملكية السنوية شهريًا بعد تطبيق النمو السنوي عليها.
ما الذي يشمله الصيانة؟
يتم احتساب الصيانة كنسبة مئوية من قيمة المنزل المقدرة في كل شهر. هذا مخصص للتخطيط وليس توقعاً لتوقيت أو حجم الإصلاحات الفعلية.
ماذا يحدث عند بيع المنزل؟
في نهاية كل سنة، يقدّر النموذج سعر البيع، ويطرح تكاليف البيع المحسوبة من سعر البيع المستقبلي، ويطرح الرصيد الحقيقي المتبقي للرهن العقاري لحساب صافي حقوق البيع.
ماذا يعني رصيد الاستثمار البديل؟
هو حساب نموذجي للنقد غير المخصص لمسار السكن الشهري الأكثر تكلفة. حساب المستأجر الابتدائي يستلم الدفعة المقدمة وتكاليف إغلاق الشراء، ويتم استثمار الفروق الشهرية بشكل متماثل.
كيف يجب أن أفسر نقطة التعادل؟
نقطة التعادل هي أول سنة نموذجية يتجاوز فيها الوضع المالي للشراء وضع الإيجار بموجب هذه الافتراضات. إذا لم تحدث خلال الفترة المحددة، سيذكر الحاسبة ذلك بدلاً من اختلاق سنة.
بماذا يجب أن أختبر حساسية السيناريو؟
جرّب تقديراً أقل للتقدير، وصيانة أعلى، ونمو إيجار مختلف، وأسعار فائدة أعلى للرهن العقاري، وتكاليف بيع مختلفة، وإقامة أقصر. ضع في اعتبارك أيضًا السيولة، والتنقل، والاحتياطات، وحالة العقار، والتكاليف غير المشمولة بالنموذج.
يقدم مكتب الحماية المالية للمستهلك الأمريكي أدوات شراء المنازل، وتنشر HUD إرشادات شراء المنازل، وتشرح وكالة المستهلك المالي الكندية قرارات وتكاليف الرهن العقاري.
الأسئلة الشائعة
هل يخبرني الحاسبة ما إذا كان من الأفضل الإيجار أم الشراء؟
لا. إنه يقدم تقديراً بناءً على البيانات التي تقدمها. الأولويات الشخصية، والسيولة، والتنقل، وتحمل المخاطر، والظروف المحلية قد تكون بنفس أهمية النتيجة النموذجية.
هل أصل الرهن العقاري يُعتبر نفقات؟
الأصل هو تدفق نقدي خارج ويقلل من رصيد الرهن العقاري، مما يمكن أن يزيد من صافي الملكية. لا يصنف الحاسبة الأصل باعتباره تكلفة ملكية غير قابلة للاسترداد.
كيف يتم حساب صافي حقوق البيع؟
في نهاية كل سنة، سعر البيع المقدر مطروحًا منه تكاليف البيع ومطروحًا منه الرصيد المتبقي المجدول للرهن العقاري يساوي صافي حقوق البيع. يتم حساب تكاليف البيع من سعر البيع المستقبلي.
ماذا يمثل حساب استثمار المستأجر؟
يُمثل القيمة المحتملة للدفعة المقدمة وتكاليف إغلاق المشتري غير المخصصة للشراء، بالإضافة إلى الفروق الشهرية في التدفق النقدي، باستخدام العائد الشهري المركب المختار.
ماذا لو كانت تكلفة الإيجار أعلى شهريًا؟
النموذج متماثل: عندما يكون التدفق النقدي للمستأجر أعلى، يتم استثمار الفرق في جانب المالك. هذا لتجنب الافتراض بأن المستأجرين فقط يمكنهم استثمار المدخرات الشهرية.
هل التقدير وعائدات الاستثمار مضمونة؟
لا. هي افتراضات للتخطيط تُستخدم للتوضيح. قد تكون أسعار المنازل الفعلية وعائدات الاستثمار أقل أو أعلى أو سلبية.
هل يشمل النموذج الضرائب أو الخصومات الضريبية؟
لا يتم تضمين أي آثار أو خصومات ضريبية معقدة. اختيار الدولة يوفر سياقًا إقليميًا وإرشادات للعملة، وليس نصيحة ضريبية.
لماذا قد يحدث التعادل بعد سداد الرهن العقاري؟
يمكن أن تمتد فترة المقارنة المحددة إلى ما بعد مدة القرض الجديدة. قد يستمر الشراء في المقارنة مع الإيجار المستمر ومدفوعات الرهن العقاري المتبقية الحالية، لذلك يمكن أن يكون التقاطع النموذجي المتأخر صحيحًا رياضيًا.
الثقة والمنهجية
النتائج تقديرات تعليمية وليست نصيحة بشأن الرهن العقاري أو المالية أو الضرائب أو القانون أو التقييم أو السكن. الافتراضات والتكاليف المحلية قد تتغير بشكل كبير.