Wael.T Berechnen Sie den maximalen Aufpreis, den eine übernehmbare Hypothek nach Abzinsung von Zahlungen, Restschulden, Gebühren und Lückenfinanzierung rechtfertigt.
Der maximale bar finanzierte Preisaufschlag entspricht dem Barwert der künftigen Schuldenkosten der Markthypothek minus dem Barwert der Schuldenkosten des Übernahmepakets, nachdem Endsalden und abweichende Kosten berücksichtigt wurden. Dies ist eine käuferspezifische Finanzierungsobergrenze – kein zusätzlicher Immobilienwert. Wird der Aufpreis finanziert, muss die Obergrenze um die Finanzierungskosten dieses Aufpreises reduziert werden.
Das Eigenkapital des Verkäufers ist kein Preisaufschlag. Eine Differenz zwischen Verkaufspreis und übernommener Restschuld ist beispielsweise einfach ein Betrag, den der Käufer finanzieren muss. Nur der Betrag, der wegen der günstigen Finanzierung über dem anderweitig tragfähigen Marktwert des Hauses gezahlt wird, ist ein Aufpreis.
Benötigte Eingaben zur Berechnung des Aufpreises
Verwenden Sie den Hypothekenrechner, um die planmäßige Tilgungs- und Zinszahlung für jedes Darlehen mit festem Zinssatz zu überprüfen. Für die Berechnung des Aufpreises benötigen Sie:
- Den tragfähigen Wert der Immobilie ohne die übernehmbare Finanzierung
- Die übernommene Restschuld, den Sollzinssatz und die verbleibende Anzahl der Zahlungen
- Den für den Käufer verfügbaren Betrag, Zinssatz, Laufzeit, Disagio und Kreditgeberkosten des tatsächlichen Marktdarlehens
- Die erwartete Haltedauer und den jährlichen Abzinsungssatz
- Hypothekenversicherung und andere erforderliche laufende Darlehenskosten einschließlich ihrer Enddaten
- Übernahmegebühren und Abschlusskosten, die sich von der Marktdarlehensalternative unterscheiden
- Den Barbeitrag des Käufers bei jeder Alternative
- Zinssatz, Laufzeit, Gebühren und Saldo einer Lücken- oder Aufpreisfinanzierung
Lassen Sie beide Finanzierungspakete dieselben Kaufmittel bereitstellen und verwenden Sie vor dem Vergleich bei beiden denselben Barbeitrag des Käufers. Wenn eine Übernahme mehr Barmittel oder eine nachrangige Finanzierung erfordert als die Marktalternative, berücksichtigen Sie nur diese inkrementelle Differenz. Ziehen Sie nicht die gesamte Eigenkapitallücke des Verkäufers ab, wenn der Käufer bei der Marktdarlehensalternative ebenfalls eine Anzahlung leisten müsste.
Verwenden Sie eine Berechnung vor Steuern, sofern ein qualifizierter Steuerberater keine käuferspezifischen Annahmen liefert. Die steuerlichen Auswirkungen von Hypothekenzinsen hängen von Einzelveranlagung, Darlehenszweck, geltenden Grenzen, Einkommen und künftiger Gesetzgebung ab.
Berechnung über einen gemeinsamen Zeitraum
Für ein Darlehen mit dem Kapitalbetrag L, dem monatlichen Zinssatz r und n verbleibenden Zahlungen gilt:
Zahlung = L × r ÷ [1 − 1 ÷ (1 + r)^n]
Nach k Zahlungen:
Saldo(k) = L × (1 + r)^k − Zahlung × [(1 + r)^k − 1] ÷ r
Verwenden Sie für jedes Darlehen denselben erwarteten Verkaufs- oder Refinanzierungsmonat. Berücksichtigen Sie jede planmäßige Zahlung bis zu diesem Zeitpunkt sowie den dann ausstehenden Saldo, der zurückgezahlt würde. Wenn ein Darlehen früher fällig wird, beenden Sie seine Zahlungen bei Fälligkeit und setzen Sie den Endsaldo auf null.
Schuldenkosten zum Stichtag = Barwert der Zahlungen und laufenden Darlehenskosten + Barwert des Endsaldos + anwendbare Einmalkosten.
Maximaler bar finanzierter Aufpreis = Schuldenkosten des Marktpakets − Schuldenkosten des Übernahmepakets.
Übliche Übertragungskosten entfallen, da sie bei beiden Alternativen anfallen. Berücksichtigen Sie nur Unterschiede wie Übernahmegebühren, eingesparte Disagien des Marktdarlehens, unterschiedliche Kosten der Hypothekenversicherung und zusätzliche Lückenfinanzierung. Setzen Sie einen möglichen Wiederverkaufsaufschlag für das weiterhin übernehmbare Darlehen standardmäßig auf null, sofern der Käufer diesen unsicheren Vorteil nicht bewusst modelliert.
Beispielrechnung über sieben Jahre
Angenommen, beide Alternativen stellen zunächst eine Hypothekenfinanzierung von $300,000 bereit. Die übernehmbare Hypothek hat einen festen Zinssatz von 3.00% und eine verbleibende Laufzeit von 25 Jahren. Die Alternative ist eine neue Festhypothek mit 30 Jahren Laufzeit zu 7.40%. Dieser Zinssatz ist der landesweite Freddie-Mac-Richtwert für 30-jährige Hypotheken vom 8. Oktober 2026, kein käuferspezifisches Angebot.
Der Käufer erwartet, nach 84 Monaten zu verkaufen, und verwendet einen nominalen jährlichen Abzinsungssatz von 5.00%, geteilt durch 12. Es wird keine Hypothekenversicherung, es werden $2,500 zusätzliche Übernahmekosten und keine weiteren Kostendifferenzen angenommen.
| Berechnung | Ergebnis | Verwendung |
|---|---|---|
| Zahlung des übernommenen Darlehens | $1,422.63 monatlich | Zahlung für $300,000 zu 3.00% über 25 Jahre |
| Zahlung des Marktdarlehens | $2,077.14 monatlich | Zahlung für $300,000 zu 7.40% über 30 Jahre |
| Barwert der Zahlungsersparnis | $46,307.46 | Diskontiert die monatliche Differenz von $654.51 über 84 Monate |
| Endsaldos | $237,215.06 übernommen; $275,100.65 Markt | Das Marktdarlehen hinterlässt nach sieben Jahren $37,885.59 mehr Schulden |
| Barwert des Vorteils beim Endsaldo | $26,716.95 | Diskontiert die Differenz von $37,885.59 über 84 Monate zurück |
| Zusätzliche Übernahmekosten | −$2,500.00 | Bestätigte Kosten abziehen, die bei der Alternative nicht anfallen |
| Maximaler bar finanzierter Aufpreis | $70,524.41 | Finanzierungsobergrenze vor Erschwinglichkeits- und Immobilienwertbeschränkungen |
| Maximaler Aufpreis, finanziert zu 10% über 10 Jahre | $57,627.08 | Unterstellt, dass der gesamte Aufpreis geliehen wird, und schließt Abschlussgebühren des Zweitdarlehens aus |
Das Ergebnis für den finanzierten Aufpreis verwendet denselben Zeitraum von 84 Monaten. Bei einem Zinssatz von 10.00% und einer Laufzeit von 10 Jahren beträgt der Barwert der Zahlungen und des Endsaldos der zweiten Hypothek ungefähr $1.223807 je geliehenem $1. Daher beträgt die finanzierte Obergrenze $70,524.41 geteilt durch 1.223807, also $57,627.08.
Ziehen Sie nicht sowohl den geliehenen Aufpreis als auch sämtliche Zahlungen für dessen Darlehen ab. Die Darlehenserlöse zahlen den Aufpreis beim Abschluss, daher stellt der Barwert der daraus resultierenden Schuldzahlungen und des Endsaldos deren Kosten dar. Bereitstellungsgebühren sind separat hinzuzurechnen.
Was verändert den maximalen Aufpreis?
Eine kürzere Haltedauer, eine geringere Zinsdifferenz, fortbestehende Hypothekenversicherung, höhere Übernahmekosten oder eine teure Lückenfinanzierung senken die Obergrenze im Allgemeinen. Eine längere Haltedauer oder ein größerer nachgewiesener Zinsvorteil erhöht sie im Allgemeinen. Die Berechnung des Endsaldos ist wesentlich, wenn die Darlehen unterschiedliche Laufzeiten haben; die Multiplikation der monatlichen Ersparnis mit der Haltedauer oder der alleinige Vergleich der Gesamtzinskosten kann zu einem irreführenden Ergebnis führen.
Auch der Abzinsungssatz ist relevant. Ein höherer Satz bewertet weiter in der Zukunft liegende Ersparnisse niedriger und senkt das Ergebnis normalerweise. Wird der Aufpreis bar bezahlt, kann der Abzinsungssatz die Opportunitätskosten und Risikotoleranz des Käufers widerspiegeln.
Prüfen Sie Anspruchsvoraussetzungen und Kosten, bevor Sie sich auf das Ergebnis verlassen
Eine attraktive Berechnung bestätigt nicht, dass das Darlehen übernommen werden kann. Die Leitlinien des CFPB zur Closing Disclosure bei Hypothekenübernahmen erklären, dass ein Käufer ein Darlehen nur übernehmen darf, wenn dessen Bedingungen eine Übernahme zulassen, und weisen darauf hin, dass dies bei den meisten Darlehen nicht der Fall ist. Prüfen Sie den Schuldschein, das Sicherungsinstrument, den Zinssatz, den Darlehensbetrag, die Zahlung, die Hypothekenversicherung, die Abschlusskosten und den bei Abschluss benötigten Barmittelbetrag.
Bei einem FHA-Darlehen sollten Sie die Verfahren zur Prüfung des Kreditnehmers, zulässige Gebühren und Anforderungen an die Haftungsfreistellung gemäß HUDs aktuellem FHA Single Family Housing Policy Handbook 4000.1 bestätigen. Bei einem VA-Darlehen führt die Übersicht der VA-Finanzierungsgebühr und Abschlusskosten zum 12. Oktober 2026 eine Finanzierungsgebühr von 0.5% für Darlehensübernahmen auf, vorbehaltlich geltender Befreiungen. Tragen Sie den vom Servicer bestätigten Dollarbetrag ein, statt ihn zu schätzen.
Schließlich sind Finanzierungswert, Marktwert und Schätzwert unterschiedliche Größen. Die maßgebliche Aufpreisobergrenze kann weiterhin über dem Budget des Käufers oder über dem Betrag liegen, den ein Gutachten und der Kreditgeber unterstützen. Das vertretbare Angebot beträgt höchstens die maßgebliche bar- oder fremdfinanzierte Finanzierungsobergrenze und muss wegen des Zustands der Immobilie, Vergleichsverkäufen, Liquidität oder Genehmigungsrisiko möglicherweise niedriger ausfallen.