ما قيمة الرهن العقاري القابل للتحويل؟

علاوة السعر القصوى الممولة نقدًا هي القيمة الحالية لتكاليف ديون الرهن العقاري السوقي المستقبلية مطروحًا منها القيمة الحالية لتكاليف ديون حزمة التحويل، بعد احتساب الأرصدة النهائية والتكاليف المختلفة. وهذا حد أقصى للتمويل خاص بالمشتري، وليس قيمة إضافية للعقار. وإذا كانت العلاوة ستموَّل بالاقتراض، فاخفض هذا الحد لتغطية تكلفة تمويل العلاوة.

حقوق ملكية البائع ليست علاوة سعر. فعلى سبيل المثال، الفجوة بين سعر البيع والرصيد الذي سيتم تحويله هي ببساطة مبلغ يجب على المشتري توفيره. والمبلغ المدفوع فوق القيمة السوقية التي يمكن دعمها للعقار لولا التمويل المواتي هو وحده الذي يُعد علاوة.

المدخلات اللازمة لحساب العلاوة

استخدم حاسبة الرهن العقاري للتحقق من دفعة أصل الدين والفائدة المجدولة لكل قرض ذي سعر ثابت. ويتطلب حساب العلاوة ما يلي:

• القيمة التي يمكن دعمها للعقار دون التمويل القابل للتحويل
• الرصيد المحوَّل، وسعر الفائدة على السند، وعدد الدفعات المتبقية
• مبلغ قرض السوق الفعلي، وسعر الفائدة، والمدة، والنقاط، وتكاليف المقرض المتاحة للمشتري
• فترة الاحتفاظ المتوقعة ومعدل الخصم السنوي
• تأمين الرهن العقاري والرسوم الأخرى المطلوبة والمتكررة للقرض، بما في ذلك تواريخ انتهائها
• رسوم التحويل وتكاليف الإغلاق التي تختلف عن بديل قرض السوق
• مساهمة المشتري النقدية بموجب كل بديل
• سعر الفائدة، والمدة، والرسوم، والرصيد لأي تمويل للفجوة أو للعلاوة

اجعل حزمتي التمويل توفران أموال الشراء نفسها، واستخدم مساهمة المشتري النقدية نفسها قبل المقارنة بينهما. وإذا تطلب التحويل نقدًا أكثر أو تمويلًا ثانويًا أكثر من بديل السوق، فأدرج هذا الفرق الإضافي فقط. ولا تطرح فجوة حقوق ملكية البائع بالكامل عندما يحتاج المشتري أيضًا إلى دفعة مقدمة بموجب بديل قرض السوق.

استخدم حسابًا قبل الضرائب ما لم يقدّم مستشار ضرائب مؤهل افتراضات خاصة بالمقترض. وتعتمد الآثار الضريبية لفوائد الرهن العقاري على تفصيل الخصومات، والغرض من القرض، والحدود السارية، والدخل، والقانون المستقبلي.

الحساب على أفق زمني مشترك

بالنسبة إلى قرض ذي سعر فائدة ثابت، وأصل دين L، ومعدل شهري r، وعدد n من الدفعات المتبقية:

الدفعة = L × r ÷ [1 − 1 ÷ (1 + r)^n]

بعد k من الدفعات:

الرصيد(k) = L × (1 + r)^k − الدفعة × [(1 + r)^k − 1] ÷ r

استخدم شهر البيع أو إعادة التمويل المتوقع نفسه لكل قرض. وأدرج كل دفعة مجدولة حتى ذلك الأفق، إلى جانب الرصيد القائم الذي سيُسدَّد حينها. وإذا استحق قرض في وقت أبكر، فأوقف دفعاته عند الاستحقاق واستخدم رصيدًا نهائيًا صفريًا.

تكلفة الدين عند الأفق = القيمة الحالية للدفعات ورسوم القرض المتكررة + القيمة الحالية للرصيد النهائي + التكاليف الأولية السارية.

علاوة السعر القصوى الممولة نقدًا = تكلفة حزمة السوق − تكلفة حزمة التحويل.

تُلغى مصروفات التحويل الشائعة لأنها تنطبق على كلا البديلين. وأدرج فقط الفروق، مثل رسوم التحويل، ونقاط قرض السوق التي جرى تجنبها، واختلاف تكاليف تأمين الرهن العقاري، وتمويل الفجوة الإضافي. وافترض أن أي علاوة محتملة عند إعادة بيع القرض الذي لا يزال قابلًا للتحويل تساوي صفرًا، ما لم يقم المشتري عمدًا بنمذجة تلك المنفعة غير المؤكدة.

مثال تطبيقي لسبع سنوات

افترض أن كلا البديلين يوفر مبدئيًا $300,000 من تمويل الرهن العقاري. يبلغ سعر الفائدة الثابت على الرهن القابل للتحويل 3.00%، وتبقى له 25 سنة. أما البديل فهو رهن عقاري جديد ثابت لمدة 30 سنة بسعر 7.40%. وهذا السعر هو المؤشر الوطني للرهن العقاري لمدة 30 سنة من Freddie Mac في 8 أكتوبر 2026، وليس عرضًا خاصًا بمقترض بعينه.

يتوقع المشتري البيع بعد 84 شهرًا، ويستخدم معدل خصم اسميًا سنويًا قدره 5.00% مقسومًا على 12. افترض عدم وجود تأمين على الرهن العقاري، وتكاليف تحويل إضافية قدرها $2,500، وعدم وجود فروق أخرى في التكاليف.

تستخدم نتيجة العلاوة الممولة الأفق نفسه البالغ 84 شهرًا. وعند سعر 10.00% ومدة 10 سنوات، تبلغ القيمة الحالية لدفعات الرهن العقاري الثاني ورصيده النهائي تقريبًا $1.223807 لكل $1 مقترض. ولذلك يكون الحد الممول هو $70,524.41 مقسومًا على 1.223807، أو $57,627.08.

لا تطرح العلاوة المقترضة وجميع دفعات قرضها معًا. فعائدات القرض تدفع العلاوة عند الإغلاق، ولذلك تمثل القيمة الحالية لدفعات الدين الناتج ورصيده النهائي تكلفته. وأضف رسوم الإنشاء بشكل منفصل.

ما الذي يغيّر العلاوة القصوى؟

تؤدي فترة الاحتفاظ الأقصر، أو الفرق الأصغر في سعر الفائدة، أو استمرار تأمين الرهن العقاري، أو ارتفاع تكاليف التحويل، أو تمويل الفجوة المكلف، عمومًا إلى خفض الحد. وترفعه عمومًا فترة الاحتفاظ الأطول أو ميزة سعر الفائدة الأكبر والمتحقق منها. ويُعد حساب الرصيد النهائي ضروريًا عندما تختلف مدد القروض؛ إذ إن ضرب الوفورات الشهرية في فترة الاحتفاظ أو مقارنة إجمالي الفائدة طوال عمر القرض وحده قد ينتج عنهما رقم مضلل.

ويؤثر معدل الخصم أيضًا. فالمعدل الأعلى يضع قيمة أقل للوفورات البعيدة، ويخفض النتيجة عادةً. وعندما تُدفع العلاوة نقدًا، يمكن أن يعكس معدل الخصم تكلفة الفرصة البديلة للمشتري وقدرته على تحمل المخاطر.

تحقق من الأهلية والتكاليف قبل الاعتماد على النتيجة

لا يثبت الحساب الجذاب أن القرض قابل للتحويل. ويوضح إرشاد مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) بشأن إفصاح الإغلاق المتعلق بتحويلات الرهن العقاري أن المشتري لا يمكنه تولي قرض إلا عندما تسمح شروطه بالتحويل، ويشير إلى أن معظم القروض لا تسمح بذلك. راجع السند، ووثيقة الضمان، وسعر الفائدة، ومبلغ القرض، والدفعة، وتأمين الرهن العقاري، وتكاليف الإغلاق، والنقد المطلوب عند الإغلاق.

بالنسبة إلى قرض FHA، تحقق من إجراءات مراجعة المقترض، والرسوم المسموح بها، ومتطلبات الإعفاء بموجب دليل سياسة الإسكان الفردي الحالي لهيئة HUD، 4000.1. وبالنسبة إلى قرض VA، يدرج جدول رسوم التمويل وتكاليف الإغلاق لدى VA رسم تمويل قدره 0.5% لتحويلات القروض، اعتبارًا من 12 أكتوبر 2026، مع مراعاة الإعفاءات السارية. وأدخل المبلغ المؤكد بالدولار من مقدم الخدمة بدلًا من تقديره.

وأخيرًا، تختلف قيمة التمويل عن القيمة السوقية وقيمة التقييم. وقد يتجاوز حد العلاوة الساري ميزانية المشتري أو المبلغ الذي سيدعمه التقييم والمقرض. ولا يزيد العرض القابل للدفاع عنه على حد التمويل الساري الممول نقدًا أو بالدين، وقد يحتاج إلى أن يكون أقل بسبب حالة العقار، أو المبيعات المقارنة، أو السيولة، أو مخاطر الموافقة.