¿Cuánto vale una hipoteca asumible?

La prima máxima sobre el precio financiada en efectivo es el valor presente de los costos futuros de deuda de la hipoteca de mercado menos el valor presente de los costos de deuda del paquete de asunción, después de tener en cuenta los saldos finales y los costos que difieren. Este es un límite de financiación específico del comprador, no un valor adicional de la propiedad. Si la prima se tomará prestada, reduzca el límite por el costo de financiación de esa prima.

El capital del vendedor no es una prima sobre el precio. Por ejemplo, la diferencia entre el precio de venta y el saldo asumido es simplemente un importe que el comprador debe financiar. Solo el importe pagado por encima del valor de mercado de la vivienda que, de otro modo, sería justificable debido a una financiación favorable constituye una prima.

Datos necesarios para calcular la prima

Utilice la Calculadora de hipotecas para verificar el pago programado de principal e intereses de cada préstamo a tasa fija. El cálculo de la prima requiere:

• El valor justificable de la propiedad sin la financiación hipotecaria asumible
• El saldo asumido, la tasa del pagaré y el número restante de pagos
• El importe, la tasa, el plazo, los puntos y los costos del prestamista del préstamo de mercado disponibles para el comprador
• El período previsto de tenencia y la tasa de descuento anual
• El seguro hipotecario y otros cargos recurrentes obligatorios del préstamo, incluidas sus fechas de finalización
• Los cargos de asunción y costos de cierre que difieran de la alternativa del préstamo de mercado
• La aportación en efectivo del comprador en cada alternativa
• La tasa, el plazo, los cargos y el saldo de cualquier financiación de brecha o de la prima

Haga que ambos paquetes de financiación proporcionen los mismos fondos para la compra y utilicen la misma aportación en efectivo del comprador antes de compararlos. Si una asunción requiere más efectivo o financiación subordinada que la alternativa de mercado, incluya únicamente esa diferencia incremental. No reste toda la brecha del capital del vendedor cuando el comprador también necesitaría un pago inicial con la alternativa del préstamo de mercado.

Utilice un cálculo antes de impuestos, salvo que un asesor fiscal cualificado proporcione supuestos específicos del prestatario. Los efectos fiscales de los intereses hipotecarios dependen de la desgravación por gastos detallados, el propósito del préstamo, los límites aplicables, los ingresos y la legislación futura.

Cálculo con un horizonte común

Para un préstamo a tasa fija con un principal de L, una tasa mensual de r y n pagos restantes:

Pago = L × r ÷ [1 − 1 ÷ (1 + r)^n]

Después de k pagos:

Saldo(k) = L × (1 + r)^k − Pago × [(1 + r)^k − 1] ÷ r

Utilice el mismo mes previsto de venta o refinanciación para cada préstamo. Incluya cada pago programado hasta ese horizonte y el saldo pendiente que se reembolsaría entonces. Si un préstamo vence antes, detenga sus pagos al vencimiento y utilice un saldo final de cero.

Costo de deuda en el horizonte = valor presente de los pagos y cargos recurrentes del préstamo + valor presente del saldo final + costos iniciales aplicables.

Prima máxima financiada en efectivo = costo de deuda del paquete de mercado − costo de deuda del paquete de asunción.

Los gastos comunes de transferencia se cancelan porque se aplican en ambas alternativas. Incluya únicamente las diferencias, como los cargos de asunción, los puntos evitados del préstamo de mercado, los diferentes costos del seguro hipotecario y la financiación incremental de la brecha. Establezca en cero cualquier posible prima de reventa del préstamo que aún pueda asumirse, salvo que el comprador modele deliberadamente ese beneficio incierto.

Ejemplo desarrollado a siete años

Suponga que ambas alternativas proporcionan inicialmente $300,000 de financiación hipotecaria. La hipoteca asumible tiene una tasa fija de 3.00% y le quedan 25 años. La alternativa es una hipoteca nueva a tasa fija a 30 años al 7.40%. Esa tasa es el índice nacional de referencia de Freddie Mac para hipotecas a 30 años del 8 de octubre de 2026, no una cotización específica del prestatario.

El comprador espera vender después de 84 meses y utiliza una tasa de descuento nominal anual del 5.00% dividida entre 12. Suponga que no hay seguro hipotecario, que existen $2,500 de costos incrementales de asunción y que no hay otras diferencias de costos.

El resultado de la prima financiada utiliza el mismo horizonte de 84 meses. A una tasa del 10.00% y un plazo de 10 años, el valor presente de los pagos y el saldo final de la segunda hipoteca es aproximadamente $1.223807 por cada $1 prestado. Por lo tanto, el límite financiado es $70,524.41 dividido entre 1.223807, es decir, $57,627.08.

No reste tanto la prima prestada como todos los pagos de su préstamo. Los fondos del préstamo pagan la prima al cierre, por lo que el valor presente de los pagos de deuda resultantes y del saldo final representa su costo. Añada los cargos de originación por separado.

¿Qué modifica la prima máxima?

Un período de tenencia más corto, una diferencia de tasas menor, la continuidad del seguro hipotecario, costos de asunción más altos o una financiación de brecha costosa generalmente reducen el límite. Un período de tenencia más largo o una ventaja de tasa verificada mayor generalmente lo elevan. El cálculo del saldo final es esencial cuando los préstamos tienen plazos diferentes; multiplicar el ahorro mensual por el período de tenencia o comparar únicamente los intereses de toda la vida del préstamo puede producir un resultado engañoso.

La tasa de descuento también importa. Una tasa más alta atribuye menos valor a los ahorros lejanos y normalmente reduce el resultado. Cuando la prima se paga en efectivo, la tasa de descuento puede reflejar el costo de oportunidad y la tolerancia al riesgo del comprador.

Verifique la elegibilidad y los costos antes de confiar en el resultado

Un cálculo atractivo no establece que el préstamo pueda asumirse. La guía de divulgación de cierre de la CFPB sobre asunciones hipotecarias explica que un comprador puede hacerse cargo de un préstamo únicamente cuando sus condiciones permiten una asunción y señala que la mayoría de los préstamos no la permiten. Revise el pagaré, el instrumento de garantía, la tasa de interés, el importe del préstamo, el pago, el seguro hipotecario, los costos de cierre y el efectivo necesario para cerrar.

Para un préstamo de la FHA, confirme los procedimientos de revisión del prestatario, los cargos permitidos y los requisitos de liberación conforme al Manual vigente de políticas de vivienda unifamiliar de la FHA 4000.1 del HUD. Para un préstamo de la VA, el calendario de cargos de financiación y costos de cierre de la VA indica un cargo de financiación del 0.5% para las asunciones de préstamos al 12 de octubre de 2026, sujeto a las exenciones aplicables. Introduzca el importe confirmado en dólares por el administrador del préstamo en lugar de estimarlo.

Por último, el valor de financiación, el valor de mercado y el valor de tasación son diferentes. El límite de prima aplicable aún puede superar el presupuesto del comprador o el importe que la tasación y el prestamista respaldarán. La oferta defendible no debe superar el límite de financiación aplicable, financiado en efectivo o mediante deuda, y puede tener que ser inferior debido al estado de la propiedad, las ventas comparables, la liquidez o el riesgo de aprobación.