Comparez l'économie sur plusieurs années de la location et de l'achat
Louer est principalement une dépense d'habitation, tandis qu'acheter combine les frais de logement, de financement, de transaction et un actif pouvant créer de l'équité. Ce calculateur suit les deux parcours année par année et déduit l'équité estimée à la vente des sorties de trésorerie de possession.
Méthodologie de calcul et hypothèses
Le calculateur compare deux parcours mensuels complets. L’achat commence par l’apport initial et les frais de clôture, puis suit le capital et les intérêts hypothécaires, les charges du propriétaire, la valeur du bien, les frais de vente et le solde hypothécaire réel prévu. La location suit l’augmentation annuelle du loyer, les coûts du locataire et un investissement alternatif capitalisé chaque mois qui reçoit la trésorerie initiale non utilisée pour acheter et toute différence mensuelle de trésorerie. Le coût net de propriété correspond à la sortie de trésorerie du propriétaire moins la valeur nette après vente ; l’avantage affiché compare la valeur nette du propriétaire (y compris tout investissement du propriétaire) au solde d’investissement du locataire.
Guide de planification
Que compare le calculateur ?
Il compare la situation financière estimée sur la période sélectionnée. Il ne détermine pas si vous devez louer ou acheter, et ne tient pas compte des préférences personnelles ni de tous les coûts liés à un déménagement.
Comment renseigner le prix du bien et l'apport initial ?
Indiquez le prix d’achat prévu et le montant de l’apport en numéraire. Le calculateur considère le prix d’achat moins l’apport comme le capital de l’hypothèque et garde les frais de clôture de l’acheteur séparés.
Que faut-il inclure dans les frais de clôture de l’acheteur ?
Utilisez une estimation pour les frais de prêteur, de notaire, d'évaluation, de gouvernement, les frais prépayés et les autres coûts d'achat que vous prévoyez de payer à la clôture. Le montant est inclus une seule fois dans le flux de trésorerie initial de l'achat.
Comment les paiements hypothécaires sont-ils calculés ?
L'hypothèque à taux fixe utilise une amortisation mensuelle du capital et des intérêts. Chaque paiement est divisé entre les intérêts et le capital, et le solde de fin d'année provient du même calendrier mensuel utilisé pour la projection.
Comment le loyer, les taxes et l'assurance évoluent-ils dans le temps ?
Le loyer, la taxe foncière et l'assurance habitation utilisent des hypothèses explicites de croissance annuelle. Le loyer augmente une fois par an ; les montants annuels de propriété sont payés mensuellement après l'application de leur croissance annuelle.
Qu'est-ce qui est inclus dans l'entretien ?
L'entretien est modélisé comme un pourcentage de la valeur estimée de la maison chaque mois. Il s'agit d'une allocation de prévoyance, et non d'une prévision du moment ou du montant réel des réparations.
Que se passe-t-il lorsque la maison est vendue ?
À chaque fin d'année, le modèle estime un prix de vente, soustrait les frais de vente calculés à partir de ce prix futur, puis soustrait le solde hypothécaire restant pour calculer le produit net de la vente.
Que signifie le solde de l'investissement alternatif ?
Il s'agit d'un compte modélisé pour l'argent non affecté au parcours mensuel du logement le plus coûteux. Le compte initial du locataire reçoit l'apport et les frais de clôture de l'acheteur, et les différences mensuelles sont investies de façon symétrique.
Comment dois-je interpréter le seuil de rentabilité ?
Le seuil de rentabilité est la première année modélisée où la position financière de l'achat dépasse celle de la location selon ces hypothèses. Si cela n'arrive pas durant la période sélectionnée, le calculateur l'indique plutôt que d'inventer une année.
Que dois-je tester en situation de stress ?
Essayez une appréciation plus faible, des frais d'entretien plus élevés, une croissance du loyer différente, des taux hypothécaires plus élevés, des frais de vente différents, et un séjour plus court. Pensez aussi à la liquidité, la mobilité, les réserves, l'état du bien et les coûts non modélisés.
Le Bureau américain de protection financière des consommateurs propose des outils pour l'achat d'un logement, le HUD publie des conseils pour l'achat d'un logement, et l'Agence de la consommation en matière financière du Canada explique les décisions et coûts des prêts hypothécaires.
Questions fréquemment posées
Le calculateur me dit-il s'il faut louer ou acheter ?
Non. Il présente une estimation en fonction des paramètres saisis. Les priorités personnelles, la liquidité, la mobilité, la tolérance au risque et les conditions locales peuvent compter autant que le résultat modélisé.
Le capital de l'hypothèque est-il une dépense ?
Le capital est une sortie de trésorerie qui réduit le solde de l'hypothèque, ce qui peut augmenter la valeur nette. Le calculateur ne considère pas le capital comme un coût de propriété non récupérable.
Comment est calculée la valeur nette de la vente ?
À chaque fin d'année, le prix de vente estimé moins les frais de vente moins le capital hypothécaire restant prévu donne la valeur nette de la vente. Les frais de vente sont calculés à partir du prix de vente futur.
Que représente le compte d'investissement du locataire ?
Il simule la valeur potentielle de l'apport et des frais de clôture de l'acheteur qui ne sont pas utilisés pour acheter, plus les différences de flux de trésorerie mensuels, en utilisant le rendement mensuel composé sélectionné.
Que se passe-t-il si louer coûte plus cher chaque mois ?
Le modèle est symétrique : lorsque le flux de trésorerie du locataire est plus élevé, la différence est investie côté propriétaire. Cela évite de supposer que seuls les locataires peuvent investir des économies mensuelles.
L'appréciation et les rendements des placements sont-ils garantis ?
Non. Il s'agit d'hypothèses de planification utilisées à titre d'illustration. Les prix réels de l'immobilier et les rendements des placements peuvent être inférieurs, supérieurs ou négatifs.
Le modèle inclut-il les impôts ou les déductions fiscales ?
Aucun effet fiscal complexe ou déduction n'est inclus. La sélection du pays fournit un contexte régional et des informations sur la devise, mais ne constitue pas un conseil fiscal.
Pourquoi le seuil de rentabilité peut-il survenir après le remboursement de l’hypothèque ?
La période de comparaison sélectionnée peut s’étendre au-delà de la durée du nouveau prêt. L’achat peut toujours être comparé au loyer continu et aux paiements restants de l’hypothèque actuelle, donc un croisement modélisé plus tard peut être mathématiquement valide.
Confiance et méthodologie
Les résultats sont des estimations à but éducatif, non des conseils en matière d’hypothèque, de finances, de fiscalité, de droit, d’évaluation ou de logement. Les hypothèses et coûts locaux peuvent changer de manière significative.