Confronta l'economia pluriennale di affitto e acquisto
L'affitto è principalmente una spesa abitativa, mentre l'acquisto combina costi abitativi, finanziamenti, costi di transazione e un bene che può generare equità. Questo calcolatore segue entrambi i percorsi anno per anno e sottrae l'equità stimata alla vendita dagli esborsi di cassa della proprietà.
Metodologia di Calcolo e Assunzioni
Il calcolatore confronta due percorsi mensili completi. L'acquisto inizia con l'anticipo e le spese di chiusura, poi segue il capitale e gli interessi del mutuo, i costi di proprietà, il valore della casa, i costi di vendita e il saldo reale programmato del mutuo. L'affitto tiene traccia degli aumenti annuali del canone, dei costi per l'inquilino e di un investimento alternativo che capitalizza mensilmente e riceve l'importo iniziale non utilizzato per l'acquisto e ogni differenza mensile di flusso di cassa. Il costo netto della proprietà corrisponde al deflusso di cassa della proprietà meno il capitale netto di vendita; il vantaggio mostrato confronta il capitale netto di vendita dell'acquirente e l'eventuale investimento dell'acquirente con il saldo dell'investimento dell'inquilino.
Guida alla pianificazione
Cosa confronta il calcolatore?
Confronta le posizioni finanziarie stimate durante il periodo selezionato. Non decide se sia meglio affittare o comprare e non modella le preferenze personali né tutti i costi del trasloco.
Come devo inserire il prezzo della casa e l'anticipo?
Inserisci il prezzo di acquisto previsto e l'anticipo in contanti. Il calcolatore considera il prezzo di acquisto meno l'anticipo come capitale del mutuo e mantiene separati i costi di chiusura per l'acquirente.
Cosa va inserito tra le spese di chiusura per l'acquirente?
Utilizza una stima per i costi del finanziatore, notarili, perizia, governativi, anticipati e altri costi di acquisto che prevedi di pagare al rogito. L'importo è incluso una sola volta nel flusso di cassa iniziale per l’acquisto.
Come vengono calcolate le rate del mutuo?
Il mutuo a tasso fisso utilizza un’ammortizzazione mensile di capitale e interessi. Ogni rata è suddivisa tra interesse e capitale, e il saldo di fine anno deriva dallo stesso piano di ammortamento mensile utilizzato per la proiezione.
Come variano nel tempo affitto, tasse e assicurazione?
Affitto, tasse sulla proprietà e assicurazione casa seguono ipotesi esplicite di crescita annua. L'affitto aumenta una volta all’anno; le spese annuali per la proprietà sono pagate mensilmente dopo aver applicato la crescita annua.
Cosa è incluso nella manutenzione?
La manutenzione viene modellata come percentuale del valore stimato della casa per ogni mese. È una voce di pianificazione, non una previsione del momento o dell’entità delle riparazioni effettive.
Cosa succede quando la casa viene venduta?
Alla fine di ogni anno, il modello stima un prezzo di vendita, sottrae i costi di vendita calcolati su quel prezzo futuro, e sottrae il saldo effettivo residuo del mutuo per calcolare il capitale netto di vendita.
Cosa significa il saldo dell'investimento alternativo?
È un conto simulato per il denaro non destinato al percorso abitativo mensile più costoso. Il conto iniziale dell'affittuario riceve il deposito iniziale e i costi di chiusura per l'acquirente; le differenze mensili vengono investite simmetricamente.
Come devo interpretare il punto di pareggio?
Il punto di pareggio è il primo anno simulato in cui la posizione finanziaria dell'acquisto supera quella dell'affitto secondo queste ipotesi. Se non si verifica nel periodo selezionato, il calcolatore lo specifica invece di inventare un anno.
Cosa dovrei mettere alla prova con uno stress-test?
Prova con una rivalutazione più bassa, manutenzione più alta, crescita dell’affitto diversa, tassi di mutuo maggiori, costi di vendita differenti e una permanenza più breve. Considera anche liquidità, mobilità, riserve, stato dell’immobile e costi non modellati.
Il Consumer Financial Protection Bureau degli Stati Uniti offre strumenti per comprare casa, HUD pubblica guide all’acquisto della casa e la Financial Consumer Agency of Canada spiega decisioni e costi dei mutui.
Domande frequenti
Il calcolatore mi dice se è meglio affittare o comprare?
No. Fornisce una stima in base ai dati inseriti dall’utente. Le priorità personali, la liquidità, la mobilità, la tolleranza al rischio e le condizioni locali possono essere importanti quanto il risultato simulato.
La quota capitale del mutuo è una spesa?
La quota capitale è un’uscita di cassa e riduce l’importo residuo del mutuo, il che può aumentare il capitale proprio. Il calcolatore non classifica la quota capitale come costo non recuperabile di proprietà.
Come viene calcolata la liquidità netta da vendita?
Alla fine di ogni anno: prezzo di vendita stimato meno costi di vendita meno il saldo residuo previsto del mutuo equivale alla liquidità netta da vendita. I costi di vendita sono calcolati sul prezzo di vendita futuro.
Cosa rappresenta il conto d'investimento dell'affittuario?
Rappresenta il valore potenziale del deposito iniziale e dei costi di chiusura dell’acquirente non destinati all’acquisto, più le differenze mensili di flusso di cassa, usando il rendimento selezionato a capitalizzazione mensile.
Cosa succede se affittare costa di più ogni mese?
Il modello è simmetrico: quando il flusso di cassa dell’affittuario è superiore, la differenza viene investita dalla parte del proprietario. In questo modo si evita di presumere che solo chi affitta possa investire i risparmi mensili.
Il rendimento della casa e degli investimenti è garantito?
No. Sono ipotesi di pianificazione usate a scopo illustrativo. I prezzi reali delle case e i rendimenti degli investimenti possono essere più bassi, più alti o negativi.
Il modello include tasse o detrazioni fiscali?
Nessun effetto fiscale complesso o detrazione è incluso. La selezione del paese fornisce solo un contesto regionale e un'indicazione sulla valuta, non consulenza fiscale.
Perché il pareggio può avvenire dopo aver estinto il mutuo?
Il periodo di confronto selezionato può estendersi oltre la durata del nuovo prestito. L'acquisto può comunque essere confrontato con l'affitto in corso e le rate residue dell'attuale mutuo, quindi un punto di pareggio successivo modellato può essere matematicamente valido.
Fiducia e metodologia
I risultati sono stime a scopo educativo, non costituiscono consulenza su mutui, finanza, tasse, legale, valutazione o abitazione. Ipotesi e costi locali possono cambiare sostanzialmente.