Wael.T Calculez le principal et les intérêts, les coûts totaux du logement, les liquidités à la clôture, les points, les offres et le seuil de rentabilité.
Exemple de paiement détaillé : Supposons un prix d’achat de 400 000 $, un apport de 40 000 $, un prêt de 360 000 $, une durée fixe de 30 ans avec amortissement intégral, un taux d’intérêt annuel nominal de 6,50 %, 360 paiements mensuels et aucuns frais financés. Le paiement mensuel du principal et des intérêts est de 2 275,44 $. Le taux est donné à titre illustratif, et ne constitue ni une offre actuelle du marché ni une promesse d’approbation.
Le principal et les intérêts ne représentent pas le paiement mensuel total du logement. Si les taxes foncières s’élèvent à 4 800 $ par an (400 $ par mois), l’assurance habitation à 1 800 $ par an (150 $ par mois), l’assurance hypothécaire à 150 $ par mois et les charges de copropriété à 75 $ par mois, le montant estimé versé au gestionnaire du prêt est de 2 975,44 $ lorsque les taxes et l’assurance sont placées sous séquestre. En incluant les charges de copropriété payées séparément, la dépense mensuelle totale estimée pour le logement est de 3 050,44 $, avant l’entretien, les services publics et les autres coûts de propriété.
Il s’agit d’hypothèses, et non de moyennes nationales. Les taux, taxes, primes, charges de copropriété, exigences de séquestre et conditions de prêt réels dépendent de l’emprunteur, du bien, du lieu, du prêteur et du programme de prêt. Évaluez l’accessibilité financière en utilisant la dépense totale pour le logement plutôt que le principal et les intérêts seuls.
Calculer le principal et les intérêts
Pour un prêt hypothécaire à taux fixe, à paiements constants et à amortissement intégral :
M = P × [r(1 + r)^n] ÷ [(1 + r)^n − 1]
- M = paiement mensuel du principal et des intérêts
- P = principal du prêt de 360 000 $
- r = 0,065 ÷ 12, taux d’intérêt mensuel
- n = 30 × 12, soit 360 paiements
Le résultat est de 2 275,44 $, arrondi au centime près. Utilisez le calculateur hypothécaire pour tester différents taux, soldes et durées. Dans un tableau d’amortissement, les intérêts sont calculés à partir du solde impayé et le reste de chaque paiement prévu réduit le principal. Les premiers paiements contiennent davantage d’intérêts parce que le solde est plus élevé. Une durée plus longue réduit généralement le paiement requis, mais augmente le total des intérêts lorsque les autres conditions sont identiques.
Taxes, assurance, assurance hypothécaire et charges de copropriété
Les taxes foncières et l’assurance habitation sont des coûts de propriété. L’assurance hypothécaire est une charge liée à l’emprunt généralement exigée lorsque l’apport est inférieur à 20 %, bien que les règles et la durée dépendent du prêt. Les charges de copropriété ou d’association de propriétaires sont généralement payées séparément. La présentation des coûts hypothécaires et des coûts de propriété du CFPB recense ces charges récurrentes et les dépenses initiales courantes.
Un prêt hypothécaire à taux fixe fixe le principal et les intérêts prévus, mais pas les taxes, les primes d’assurance, l’assurance hypothécaire ou les charges de copropriété. Consultez l’estimation de prêt pour connaître les frais applicables au prêt spécifique.
Effet du séquestre sur le paiement
Un compte séquestre permet au gestionnaire du prêt de percevoir, avec chaque paiement, des portions des factures prévues de taxes foncières et d’assurance habitation, puis de régler ces factures à leur échéance. Le séquestre est généralement une méthode de collecte, et non une dépense de propriété distincte. Des dépôts initiaux au compte séquestre peuvent également être exigés à la clôture.
La part mise sous séquestre peut changer lorsque les taxes prévues ou les primes d’assurance évoluent. Par conséquent, le montant versé au gestionnaire du prêt peut augmenter ou diminuer même si le principal et les intérêts prévus restent fixes. Confirmez quelles dépenses sont placées sous séquestre et lesquelles doivent être payées directement.
Taux fixe ou taux variable
Un prêt hypothécaire à taux fixe conserve son taux d’intérêt et son paiement prévu de principal et d’intérêts inchangés. Un prêt hypothécaire à taux variable comporte généralement une période initiale à taux fixe, suivie d’ajustements fondés sur un indice déterminé et une marge contractuelle. Des plafonds peuvent limiter les ajustements individuels et le taux maximal.
Pour un prêt à taux variable, identifiez la date du premier ajustement, la fréquence des ajustements, l’indice, la marge, les plafonds initial et ultérieurs, le plafond à vie et le paiement maximal indiqué. Les conseils du CFPB pour comparer les prêts hypothécaires à taux fixe et variable expliquent cette comparaison. Vérifiez que le paiement maximal autorisé reste abordable sans compter sur une vente ou un refinancement futur.
Frais de clôture, points et liquidités nécessaires à la clôture
L’apport et les frais de clôture sont distincts. Les frais de clôture peuvent comprendre les frais d’octroi du prêteur, les points de réduction, l’évaluation et les services de titre, les frais gouvernementaux, les intérêts prépayés, les primes d’assurance habitation et les dépôts initiaux au compte séquestre. Les liquidités estimées nécessaires à la clôture comprennent généralement l’apport et les frais de clôture, ajustés en fonction des dépôts, des crédits du prêteur ou du vendeur et des autres éléments de la transaction.
Utilisez le calculateur d’apport pour estimer la contribution initiale en capital. Un prêt « sans frais de clôture » peut utiliser des crédits du prêteur liés à un taux plus élevé ou inclure les frais dans le montant emprunté. Comparez les besoins de liquidités immédiats et les coûts à long terme.
Un point de réduction équivaut à 1 % du montant du prêt, de sorte qu’un point sur 360 000 $ coûte 3 600 $. La réduction de taux n’est pas standardisée. Si le point génère des économies vérifiées de 60 $ par mois sur le principal et les intérêts, le seuil de rentabilité simple est de 3 600 $ ÷ 60 $ = 60 mois. Ce calcul simplifié exclut la valeur temporelle de l’argent et les autres changements du prêt. L’explication du CFPB sur les points et les crédits du prêteur décrit l’arbitrage entre coût initial et taux.
Comparer les prêteurs de manière cohérente
Demandez plusieurs estimations de prêt en utilisant le même montant de prêt, la même durée, le même programme, la même période de blocage du taux, le même apport et les mêmes points ou crédits. Comparez :
- Le taux d’intérêt, le TAEG et le principal et les intérêts mensuels
- L’assurance hypothécaire et le paiement mensuel total estimé
- Les frais d’octroi et les services de tiers requis
- Les points, les crédits du prêteur et les liquidités estimées nécessaires à la clôture
- Les limites d’ajustement du prêt à taux variable, les pénalités de remboursement anticipé et les paiements forfaitaires
- Les chiffres comparatifs figurant à la page 3 de chaque estimation de prêt
L’explication du CFPB sur l’estimation de prêt indique où apparaissent ces chiffres. Ne jugez pas la compétitivité d’un prêteur uniquement d’après les estimations de taxes ou d’assurance, car les prêteurs ne fixent généralement pas ces frais.
Risques liés aux paiements en retard
La date d’échéance du paiement et la fin d’un délai de grâce contractuel sont deux choses différentes. Des frais de retard ne peuvent être imposés que si les documents hypothécaires l’autorisent, et le droit de l’État peut les limiter. Les paiements en retard peuvent également nuire au dossier de crédit de l’emprunteur.
Pour un prêt proposé, consultez la page 3 de l’estimation de prêt. Pour un prêt existant, consultez la page 4 de l’acte de clôture. Les conseils du CFPB sur les frais de retard hypothécaires expliquent ces informations. Contactez rapidement le gestionnaire du prêt si un problème de paiement est prévisible ; une assistance n’est pas garantie.
Calculer le seuil de rentabilité d’un refinancement
La formule simple du seuil de rentabilité est coûts nets du refinancement ÷ économies mensuelles vérifiées sur le paiement du prêt. Par exemple, 6 500 $ ÷ 225 $ = 28,9 mois, soit environ 29 mois.
Incluez les coûts payés comptant ou ajoutés au nouveau solde. Ne comptez pas la diminution des montants collectés sous séquestre comme une économie. Comparez le principal et les intérêts, l’assurance hypothécaire, la nouvelle durée, le total des intérêts, les points, les crédits et toute pénalité de remboursement anticipé. Prolonger la durée peut réduire le paiement tout en augmentant le coût total. La fiche de décision du CFPB sur le refinancement résume ces arbitrages.
Liste de contrôle pratique
- Confirmez le prix d’achat, l’apport, le montant du prêt et les liquidités nécessaires à la clôture.
- Vérifiez la durée, le taux d’intérêt, le statut du blocage du taux et le paiement du principal et des intérêts.
- Détaillez les taxes, l’assurance, l’assurance hypothécaire, les charges de copropriété et les couvertures requises.
- Identifiez les dépenses placées sous séquestre et celles payées séparément.
- Évaluez l’accessibilité financière en utilisant la dépense mensuelle totale pour le logement.
- Comparez les estimations de prêt avec des hypothèses identiques.
- Comparez les points et les crédits sur la durée prévue de détention du prêt.
- Pour un prêt à taux variable, testez le paiement maximal indiqué.
- Lisez les dispositions relatives à la date d’échéance, au délai de grâce et aux frais de retard.
- Pour un refinancement, calculez le seuil de rentabilité et comparez le total des coûts restants.
- Conservez des fonds après la clôture pour l’entretien, les dépenses prévues et les réserves.
Mis à jour le 27 août 2026. Les taxes, obligations d’assurance, obligations liées à la copropriété et limites des frais de retard varient selon la juridiction, les documents constitutifs et le contrat.