اشترِ قبل أن تبيع: أعد احتساب القرض باستخدام حصيلة بيع المنزل القديم

عندما تشتري منزلًا جديدًا قبل بيع منزلك القديم، قد تتمكن لاحقًا من استخدام حصيلة البيع لسداد جزء من الرهن العقاري الجديد وطلب إعادة احتسابه. تؤدي الدفعة المقطوعة إلى خفض أصل القرض، وتعيد إعادة الاحتساب المعتمدة حساب دفعة أصل القرض والفائدة المطلوبة باستخدام الرصيد الأقل، وسعر الفائدة الحالي، والمدة المتبقية. وهي لا تستبدل الرهن العقاري ولا تعيد بدء مدته.

إعادة الاحتساب ليست تلقائية. قبل الالتزام بالرهن العقاري الجديد، تأكد مما إذا كان القرض المحدد مؤهلًا، واسأل عن الحد الأدنى لدفعة أصل القرض، والرسوم، ومتطلبات حالة الدفعات، وفترة الانتظار، ومدة المعالجة، والقيود على الطلبات المتكررة. وعادةً لا تؤدي دفعة كبيرة لأصل القرض بحد ذاتها إلى تغيير الدفعة التعاقدية. يوضح شرح تشيس لإعادة احتساب الرهن العقاري تحديدًا استخدام الحصيلة المستلمة بعد بيع منزل قديم لخفض الدفعة على رهن عقاري جديد.

كيف تعمل إعادة الاحتساب عند الشراء قبل البيع

1. أتمم شراء المنزل الجديد وابدأ في سداد دفعات الرهن العقاري المطلوبة.
2. احتفظ بالعقارين وتكاليفهما المرتبطة إلى أن يُباع المنزل السابق.
3. احسب النقد الصافي من البيع بعد سداد الرهن العقاري القديم وجميع الخصومات المتعلقة بالبيع.
4. احتفظ باحتياطي النقد الذي تريد إبقاءه.
5. اتبع تعليمات مقدم خدمة الرهن العقاري الجديد لإجراء دفعة إضافية لأصل القرض.
6. قدّم طلب إعادة الاحتساب المنفصل وادفع أي رسوم معلنة.
7. راجع اتفاقية إعادة الاحتساب، والدفعة المعدلة، وتاريخ السريان، وجدول الإطفاء قبل اعتبار العملية مكتملة.

في الولايات المتحدة، يطلق دليل فاني ماي لخدمة القروض بشأن دفعات أصل القرض الإضافية على الدفعة الإضافية المطبقة على أصل القرض اسم تخفيض أصل القرض، ويحدد متطلبات إعادة إطفاء القروض المؤهلة بعد تخفيض كبير لأصل القرض. ويوضح ملخص فاني ماي لإعادة الاحتساب أن الرصيد المخفض يُعاد إطفاؤه على مدى المدة المتبقية، بينما تبقى شروط السند الأصلي الأخرى دون تغيير.

هذه أمثلة على برامج أمريكية وليست قواعد أهلية شاملة. وتوضح الأسئلة الشائعة لبنك أوف أمريكا بشأن إعادة احتساب الرهن العقاري كيف يمكن أن تكون الحد الأدنى لدفعات أصل القرض، ومتطلبات سجل الدفعات، والتوقيت، وحدود الطلبات المتكررة، والرسوم، أمورًا خاصة بمقدم الخدمة والمستثمر.

احسب الدفعة بعد استخدام الحصيلة

احسب أولًا النقد الناتج عن البيع قبل احتياطيك:

النقد الصافي من البيع = سعر البيع − سداد الرهن العقاري القديم − تكاليف البيع − الضرائب أو رسوم المعاملة − الامتيازات الأخرى − تكاليف الانتقال.

ثم قرر المبلغ الذي ستستخدمه:

دفعة أصل القرض المخطط لها = النقد الصافي من البيع − الاحتياطي النقدي المحتفظ به.

قد يكون المبلغ المُرسل أقل إذا اخترت الاحتفاظ بسيولة إضافية. بعد أن يقيد مقدم الخدمة الدفعة على النحو الصحيح:

أصل القرض بعد الدفعة = رصيد الرهن العقاري الجديد الحالي − دفعة أصل القرض.

بالنسبة إلى رهن عقاري قياسي بسعر فائدة ثابت، ومطفأ بالكامل، وبدفعات شهرية، قدّر دفعة أصل القرض والفائدة بعد إعادة الاحتساب باستخدام:

M = P × [r(1+r)n] ÷ [(1+r)n − 1]

• M هي دفعة أصل القرض والفائدة الشهرية المقدرة.
• P هو رصيد أصل القرض بعد الدفعة المقطوعة.
• r هو سعر الفائدة السنوي التعاقدي مقسومًا على 12.
• n هو عدد الدفعات الشهرية المجدولة المتبقية.

إذا كان سعر الفائدة يساوي صفرًا، فاستخدم M = P ÷ n. وبالنسبة إلى الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل، أو الفائدة فقط، أو الدفعة الكبيرة النهائية، أو ذات طريقة احتساب الفائدة المختلفة، احصل على الحساب الرسمي من المقرض لأن هذه الصيغة القياسية قد لا تتطابق مع العقد.

يمكنك تقدير النتيجة باستخدام حاسبة الرهن العقاري. أدخل الرصيد بعد استخدام حصيلة البيع، وأبقِ سعر الفائدة الحالي، واستخدم المدة المتبقية الفعلية. لا تبدأ الحساب من جديد بمدة 30 عامًا إلا إذا كان المقرض يستبدل الرهن العقاري من خلال إعادة التمويل.

مثال عملي على إعادة الاحتساب

افترض أن المنزل السابق بيع بمبلغ $625,000. يبلغ سداد الرهن العقاري القديم $318,000، وتبلغ تكاليف البيع $43,750، والضرائب ورسوم المعاملة $5,000، والامتيازات الأخرى $0، وتكاليف الانتقال $7,500.

النقد الصافي من البيع = $625,000 − $318,000 − $43,750 − $5,000 − $0 − $7,500 = $250,750.

يحتفظ مالك المنزل باحتياطي قدره $75,000 ويستخدم الباقي للرهن العقاري الجديد:

دفعة أصل القرض المخطط لها = $250,750 − $75,000 = $175,750.

يبلغ الرصيد الحالي للرهن العقاري الجديد $540,000، وسعر الفائدة السنوي الثابت 6.50%، وتتبقى 348 دفعة شهرية. بعد إضافة دفعة $175,750 إلى أصل القرض:

أصل القرض بعد الدفعة = $540,000 − $175,750 = $364,250.

باستخدام معدل شهري قدره 0.065 ÷ 12 و348 دفعة متبقية، تبلغ دفعة أصل القرض والفائدة قبل إعادة الاحتساب نحو $3,451.75. وتبلغ دفعة إعادة الاحتساب المقدرة $2,328.33.

الانخفاض الشهري المقدّر في أصل القرض والفائدة = $3,451.75 − $2,328.33 = $1,123.42، أو نحو 32.5%.

افترض دفع رسم إعادة احتساب توضيحي قدره $250 بصورة منفصلة. هذا مثال على مُدخل وليس رسمًا قياسيًا. إذا كان حساب الضمان غير المتغير لضرائب العقار والتأمين يبلغ $980 شهريًا، فإن إجمالي دفعة الرهن العقاري المقدرة يبلغ نحو $3,308.33. وستظل مستحقات الجمعية وتكاليف العقار المفوترة بصورة منفصلة بحاجة إلى الإضافة.

يشير شرح مكتب الحماية المالية للمستهلك لدفعة الرهن العقاري إلى أن إجمالي الدفعة قد يشمل ضرائب العقار، وتأمين أصحاب المنازل، وتأمين الرهن العقاري، إضافةً إلى أصل القرض والفائدة. ولا تنخفض هذه الرسوم تلقائيًا عند إعادة احتساب الرهن العقاري، وقد تتغير بصورة مستقلة.

أثر الاحتفاظ بمزيد من النقد

قبل تخصيص احتياطي، يوفر المثال $250,750 من النقد الصافي من البيع. وإذا احتفظ مالك المنزل بدلًا من ذلك بمبلغ $125,750 واستخدم $125,000، يصبح رصيد الرهن العقاري $415,000، وتبلغ دفعة أصل القرض والفائدة المقدرة $2,652.73، أي انخفاضًا بنحو $799.02. ويؤدي الاحتفاظ بالمبلغ الأصلي البالغ $75,000 واستخدام $175,750 إلى دفعة أقل قدرها $2,328.33، لكنه يترك نقدًا أقل متاحًا للنفقات غير المتوقعة.

اختر كيفية استخدام حصيلة البيع

آثار الفائدة والتحققات قبل إرسال الأموال

تبدأ دفعة أصل القرض في خفض الفائدة المستقبلية بعد قيدها بصورة صحيحة، لأن الفائدة تُحسب عندئذٍ على رصيد أصغر. وتغيّر إعادة الاحتساب الإدارية جدول الدفعات المطلوبة؛ أما خفض أصل القرض نفسه فينشئ فائدة فورية. يشرح شرح مكتب الحماية المالية للمستهلك لإطفاء الرهن العقاري كيف يؤدي انخفاض الرصيد المستحق إلى خفض الفائدة المفروضة بمرور الوقت.

إذا دفعت الحد الأدنى الجديد بعد إعادة الاحتساب فقط، فعادةً يظل من المقرر أن ينتهي الرهن العقاري بعد المدة المتبقية الحالية. وإذا واصلت دفع المبلغ السابق بعد خفض أصل القرض نفسه، فإن المبلغ الإضافي يخفض أصل القرض عادةً بوتيرة أسرع، ويمكن أن يخفض إجمالي الفائدة بصورة أكبر، مع مراعاة العقد وقواعد مقدم الخدمة الخاصة بتطبيق الدفعات.

• ضع في الحسبان عدم اليقين بشأن سعر بيع المنزل القديم، وتاريخ الإغلاق، والخصومات النهائية.
• أدرج تكاليف السكن المتداخلة وأي فائدة على قرض جسري أو خط ائتمان في خطتك النقدية.
• لا تستنفد الاحتياطيات لمجرد الحصول على أدنى دفعة رهن عقاري ممكنة.
• تأكد من أن القرض منتظم ومؤهل قبل إرسال دفعة مقطوعة لا يمكن عكسها.
• اسأل عن كيفية تأثير الدفعة في تأمين الرهن العقاري، أو رسوم السداد المبكر، أو بنود العقد الأخرى.
• تحقق من قيد الأموال على أصل القرض، لا من معاملتها كدفعات شهرية مقدمة.
• واصل دفع المبلغ المطلوب الحالي إلى أن يؤكد مقدم الخدمة الدفعة الجديدة وتاريخ سريانها.
• احتفظ باتفاقية إعادة الاحتساب وجدول الإطفاء المعدل مع سجلات الرهن العقاري.

تختلف القواعد حسب الرهن العقاري والاختصاص القضائي

قد تكون لـ«إعادة الاحتساب» و«إعادة الإطفاء» و«تخفيض أصل القرض» قواعد مختلفة بحسب البلد، والمقرض، والمستثمر، ومنتج الرهن العقاري، والعقد. وينبغي للمقترضين خارج الولايات المتحدة أن يسألوا المقرض أو مقدم الرهن العقاري الخاضع للرقابة عما إذا كانت إعادة حساب مماثلة للدفعة متاحة، وعن اصطلاح سعر الفائدة المطبق. هذا الإطار الحسابي تعليمي ولا يمثل نصيحة مالية أو ضريبية أو قانونية مخصصة.